Nemovitostní fondy: jak fungují, odkup, KID a daně

Nemovitostní fondy jsou podílové fondy, které za peníze podílníků kupují nájemní nemovitosti nebo podíly v nemovitostních společnostech a investorovi místo bytu vydávají podílový list. V Česku je upravuje zákon o investičních společnostech a investičních fondech a nařízení vlády o investování investičních fondů. Pro drobného investora jde o speciální fond s přísnějšími pravidly pro oceňování a s delšími lhůtami pro odkup než u běžných fondů.

Nemovitostní fond působí stabilně, protože jeho kurz neskáče jako cena akcií. Za touto stabilitou ale stojí ocenění znalcem, ne denní obchodování, a zákon fondu dovoluje vyplácet peníze s velkým zpožděním. Kdo to neví předem, zjistí to ve chvíli, kdy peníze potřebuje.

Článek vysvětluje, jak nemovitostní fond funguje podle zákona, jak se oceňuje, jak rychle se dostanete k penězům, čím se liší fond pro veřejnost od fondu kvalifikovaných investorů, co číst v KID a jak se podílové listy daní. Srovnání fondu s realitními akciemi a vlastním bytem najdete v článku nemovitostní fond, realitní akcie, nebo vlastní byt a širší souvislosti v rozcestníku investování.

Co je nemovitostní fond podle zákona?

Základem je zákon č. 240/2013 Sb., tedy zákon o investičních společnostech a investičních fondech. Podle § 93 je fond kolektivního investování subjekt, který shromažďuje peníze od veřejnosti a společně je investuje na principu rozložení rizika. Nemovitostní fond je jeho zvláštní podoba, která investuje do nemovitostí a do účastí v nemovitostních společnostech.

Podílový fond, nebo SICAV

Podle § 100 odst. 2 může být fond pro veřejnost, který investuje do nemovitostí, jen otevřený podílový fond, nebo akciová společnost s proměnným základním kapitálem, zkráceně SICAV. U podílového fondu kupujete podílový list, u SICAV investiční akcii. Uzavřené formy, jako komanditní společnost nebo společnost s ručením omezeným, zákon pro fondy kvalifikovaných investorů připouští, pro veřejnost ne.

Podílový fond nemá právní osobnost a jeho majetek podle § 102 náleží společně všem podílníkům. Vlastnická práva za ně vykonává obhospodařovatel, tedy investiční společnost. Podílníci neodpovídají za dluhy fondu, ty se hradí jen z majetku fondu.

Speciální fond s vlastními limity

Nemovitostní fond nesplňuje evropská pravidla pro standardní fondy, a je proto podle § 94 speciálním fondem. Nařízení vlády č. 243/2013 Sb. mu v § 51 říká fond nemovitostí a stanoví, do čeho a v jakém rozsahu smí investovat. Nemovitost smí koupit za účelem pronájmu s pravidelným výnosem, nebo dalšího prodeje se ziskem.

Limity rozkládají riziko. Jedna nabývaná nemovitost smí v době nákupu tvořit nejvýše 20 % majetku fondu a účast v jedné nemovitostní společnosti nejvýše 30 %. Rozestavěné stavby a pozemky určené ke stavbě mají samostatný strop 20 %, takže fond pro veřejnost nemůže být čistě developerským projektem.

Úvěry, páka a rezerva hotovosti

Fond nemovitostí si smí půjčovat. Podle § 73 nařízení nesmí součet úvěrů přesáhnout 100 % čisté hodnoty aktiv a úvěr zajištěný zástavou smí sloužit jen ke koupi nebo údržbě nemovitosti, nejvýše do 70 % její hodnoty. Páka zvyšuje výnos v dobrých letech a prohlubuje ztrátu ve špatných.

Pro výplaty podílníkům musí fond podle § 70 odst. 4 držet nejméně 10 % majetku v likvidních aktivech, například na účtech, v krátkých dluhopisech nebo nástrojích peněžního trhu. Kdyby žádosti o odkup přesáhly tuto rezervu, musí fond prodávat nemovitosti, což trvá měsíce.

Jak se nemovitosti ve fondu oceňují?

Nemovitost nemá burzovní cenu, a proto zákon v § 266 až 271 předepisuje zvláštní postup. Hodnota fondu je tak dobrá, jak dobrá jsou ocenění, ze kterých vychází. Proto je dobré vědět, kdo ceny určuje a jak často.

Znalec a výbor odborníků

Před koupí nebo prodejem nemovitost ocení podle § 266 dva členové výboru odborníků, nebo nezávislý znalec. Znalec nesmí být zaměstnancem investiční společnosti, nemovitostní společnosti fondu ani podílníkem. Posudek nesmí být ke dni převodu starší než šest měsíců a musí popsat například obsazenost, technický stav, závady a očekávaný čistý zisk.

Výbor odborníků zřizuje každý obhospodařovatel nemovitostního fondu. Má nejméně tři členy, kteří musí být nezávislí a mít zkušenosti s oceňováním nemovitostí, a jeden člen v něm smí být nejvýše tři roky. Výbor sleduje stav nemovitostí a může doporučit nové ocenění, stejně jako to může nařídit ČNB.

Proč se kurz hýbe pomalu

Podle § 269 výbor odborníků určuje hodnotu nemovitostí pro výpočet kurzu alespoň dvakrát ročně. Mezi oceněními vychází z pořizovací ceny nebo posledního posudku. Kurz proto roste plynule a náhlé výkyvy trhu se v něm projeví se zpožděním.

Plynulý graf neznamená nízké riziko. Znamená jen, že se změna ceny nemovitostí ukáže později, obvykle při dalším ocenění. Statut, který jsme pro článek procházeli, výslovně řadí mezi rizika i chybné ocenění nemovitosti znalcem.

Jak často se počítá hodnota

Aktuální hodnota podílového listu je podle § 190 podíl fondového kapitálu připadající na jeden list. Podle § 193 ji smí speciální nemovitostní fond počítat s odstupem až jednoho roku, zatímco standardní fond nejpozději po dvou týdnech. Skutečnou frekvenci určuje statut, proto ji hledejte tam.

Jak rychle dostanete peníze zpět?

Otevřený podílový fond je podle § 128 povinen podílový list na žádost odkoupit. Otázka není, jestli peníze dostanete, ale kdy. Lhůty se u nemovitostních fondů výrazně liší od fondů akciových či dluhopisových.

Lhůta pro odkup podle zákona

Podle § 132 odst. 1 musí standardní fond odkoupit podílový list do dvou týdnů, speciální fond bez nemovitostí do jednoho měsíce a fond investující do nemovitostí nejdéle do dvou let. Žádost lze podat kdykoli a fond na svém webu zveřejňuje nejbližší lhůtu pro odkup. Odkupuje se za aktuální hodnotu pro den, ke kterému fond žádost obdržel, sníženou o případnou srážku podle statutu.

Zákonná lhůta je horní hranice, statut ji může zkrátit. Rozhoduje proto lhůta uvedená ve statutu konkrétního fondu, ne dojem z reklamy. U nově založeného fondu navíc § 132 odst. 3 dovoluje, aby po dobu ve statutu, nejdéle tři roky od vzniku, podílové listy vůbec neodkupoval.

Pozastavení odkupů

Obhospodařovatel může podle § 134 odkupy pozastavit, pokud je to nezbytné k ochraně podílníků nebo na nezbytně nutnou dobu z provozních důvodů. Běžně smí pozastavení trvat nejvýše tři měsíce, ale statut nemovitostního fondu může tuto dobu prodloužit až na dva roky. O rozhodnutí se sepisuje zápis s důvody a dobou a fond ho zveřejní na svém webu.

Pozastavení chrání podílníky, kteří ve fondu zůstávají, před nucenými výprodeji nemovitostí pod cenou. Pro toho, kdo chce odejít, ale znamená, že peníze mohou být dlouho nedostupné. Proto do nemovitostního fondu nepatří finanční rezerva.

Fond pro drobné, nebo kvalifikované?

Vedle fondů pro veřejnost existují nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů. Pravidla jsou u nich volnější a vstup přísnější. Tabulka porovnává hlavní zákonné rozdíly.

Hledisko	Standardní fond	Nemovitostní fond pro veřejnost	Nemovitostní FKI
Kdo smí investovat	kdokoli	kdokoli	jen kvalifikovaný investor podle § 272
Nejdelší lhůta pro odkup	2 týdny	2 roky	2 roky, na začátku možné vyloučení odkupu
Nejdelší pozastavení odkupů	3 měsíce	2 roky podle statutu	2 roky podle statutu
Výpočet hodnoty listu nejméně	jednou za 2 týdny	jednou za rok	jednou za rok, výjimečně za 2 roky
Investiční limity	směrnice EU	nařízení vlády 243/2013	volnější, podle statutu
Hlavní ustanovení	§ 94 a směrnice EU	§ 94 a § 51 nařízení vlády	§ 95 a § 272

Kdo smí do fondu kvalifikovaných investorů

Podíl ve fondu kvalifikovaných investorů smí podle § 272 nabýt jen osoba, kterou zákon za kvalifikovaného investora považuje, například profesionální zákazník nebo investor se zákonem stanovenou minimální investicí a písemným prohlášením o rizicích. Fond kvalifikovaných investorů není fondem pro běžného střadatele, i když ho někdy nabízejí zprostředkovatelé podobně. Podmínky podrobně rozebírá článek kdo je kvalifikovaný investor.

Volnější limity dovolují těmto fondům soustředit se na méně nemovitostí, developerské projekty nebo vyšší páku. Riziko koncentrace a nelikvidity je proto vyšší, a u nově založeného fondu může statut odkupy vyloučit až na pět let od vzniku.

Čím se liší od přímých investic

Nemovitostní fond není jediná cesta k realitám. Kdo pronajímá vlastní byt, řeší správu, nájemníky i daň z příjmu z nájmu, kterou popisuje článek daň z pronájmu. Fond tyto starosti přebírá, za cenu poplatků a ztráty kontroly nad konkrétní nemovitostí.

Jinou cestou jsou půjčky developerům přes investiční platformy. Tam nevlastníte podíl na nemovitostech, ale pohledávku, a nesete riziko nesplacení, jak vysvětluje článek o P2P a P2B investování. Fond je regulovaný subjekt s depozitářem a dohledem ČNB, což je jiný typ ochrany.

Na co se dívat v KID?

Sdělení klíčových informací (KID) je krátký dokument podle evropského nařízení č. 1286/2014, jehož poskytnutí před nákupem vyžaduje zákon. Má pevnou strukturu, takže fondy snadno porovnáte. U nemovitostních fondů je ale potřeba číst ho spolu se statutem.

Ukazatel rizik a doba držení

Souhrnný ukazatel rizik řadí fond do tříd od 1 do 7 a předpokládá, že fond budete držet po doporučenou dobu, kterou KID uvádí v letech. KID výslovně upozorňuje, že při dřívějším odchodu může být skutečné riziko vyšší. Vedle ukazatele najdete výčet rizik, která v něm nejsou zohledněná, typicky riziko likvidity a koncentrace.

Scénáře výkonnosti ukazují stresový, nepříznivý, umírněný a příznivý vývoj. Nejde o předpověď, ale o výpočet z minulého vývoje. U fondu s plynulým kurzem mohou scénáře působit příznivěji, než odpovídá skutečnému riziku nemovitostního trhu.

Náklady a výstupní srážka

Tabulka nákladů v KID rozlišuje jednorázové náklady při vstupu a výstupu, průběžné náklady, transakční náklady a výkonnostní poplatek. Vstupní přirážku dovoluje § 130 a výstupní srážku § 131, obojí musí stát ve statutu. Údaj o dopadu nákladů na roční výnos je nejlepší číslo pro srovnání dvou fondů.

V KID bývá uvedený maximální vstupní poplatek, skutečnou výši sdělí distributor. Ve statutu si ověřte, zda fond při odkupu účtuje srážku a jak ji počítá. Třídu fondu ověřte podle identifikačního kódu, jak popisuje článek co je ISIN.

Statut a výroční zpráva

Lhůtu pro odkup, frekvenci výpočtu hodnoty a pravidla pozastavení najdete ve statutu. Výroční zpráva nemovitostního fondu musí podle § 234 odst. 3 uvádět údaje o každé nemovitosti, způsob ocenění a jméno znalce. Z ní poznáte, jak je portfolio rozložené a kolik je v něm dluhu.

Příklad, jak dokumenty vypadají u konkrétní investiční společnosti, ukazuje recenze investiční skupiny Conseq, která má nemovitostní fond ve své nabídce. Uvedení fondu není doporučením, jde jen o ukázku, kde dokumenty hledat.

Jak se daní podílové listy?

Podílový list je podle § 115 zákona o investičních společnostech cenný papír. Pro fyzickou osobu proto platí stejná pravidla jako u akcií a ETF, podrobně popsaná v článku daň z prodeje akcií a ETF.

Časový test a roční limit

Příjem z prodeje cenného papíru drženého déle než tři roky je osvobozený podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů. Podle písm. t) jsou osvobozené i příjmy z prodeje cenných papírů, jejichž úhrn za rok nepřesáhne 100 000 Kč. Finanční správa na stránce k ostatním příjmům uvádí, že se nejprve posuzuje výše příjmu, pak doba držby, a obě osvobození nelze kombinovat.

Časový test se nepřerušuje při sloučení nebo splynutí podílových fondů ani při přeměně uzavřeného fondu na otevřený. Osvobozený příjem nad pět milionů korun je potřeba oznámit finančnímu úřadu. Pokud nesplníte ani jedno osvobození, daní se rozdíl mezi příjmem a nabývací cenou jako ostatní příjem podle § 10.

Daň na úrovni fondu

Podílový fond je podle § 17b zákona o daních z příjmů základním investičním fondem a jeho zisk se podle § 21 odst. 2 daní sazbou 5 %. Tuto daň platí fond ze svého majetku a promítá se do kurzu. Nájem, který fond vybírá, tak investor sám nedaní.

Nemovitostní fondy mohou výnosy vyplácet, nebo je reinvestovat, což uvádí KID. U fondu, který výnosy nevyplácí, vzniká zdanitelný příjem až při prodeji podílového listu. U investičních akcií SICAV a zahraničních fondů může být režim jiný, proto je dobré zeptat se daňového poradce.

Jak nemovitostní fond prověřit?

Tabulka převádí typické otázky na to, co potřebujete vědět a kde to najdete. Pod ní je postup, který vede od reklamy k dokumentům.

Co řešíte	Co potřebujete	Kde to hledat
Je fond legální a pod dohledem	zápis fondu a obhospodařovatele	seznamy ČNB podle § 597
Kdy dostanete peníze	lhůtu pro odkup a nejbližší termín	statut, web fondu
Co když se odkupy zastaví	pravidla a nejdelší dobu pozastavení	statut, § 134 až 137
Kolik stojí vstup a držení	vstupní přirážku, průběžné náklady, srážku	KID, tabulka nákladů
Jak moc fond riskuje	rozložení nemovitostí a výši úvěrů	výroční zpráva
Smíte do fondu investovat	typ fondu pro veřejnost, nebo FKI	KID, statut
Jak se daní prodej	dobu držby a úhrn příjmů za rok	§ 4 odst. 1 písm. t) a u) ZDP

1. Najděte v seznamech ČNB podílový fond nebo SICAV a jeho investiční společnost.
2. Stáhněte si KID, statut a poslední výroční zprávu z webu fondu, ne jen propagační leták.
3. Ve statutu najděte lhůtu pro odkup, frekvenci výpočtu hodnoty a nejdelší dobu pozastavení odkupů.
4. V KID porovnejte rizikovou třídu, doporučenou dobu držení a dopad nákladů na roční výnos.
5. Ve výroční zprávě zkontrolujte počet nemovitostí, jejich obsazenost a podíl úvěrů.
6. Rozhodněte, jakou část úspor můžete nechat v nelikvidní investici několik let, a zbytek držte jinde.

Co si z toho odnést

Pět bodů, které rozhodují víc než graf výkonnosti:

• Nemovitostní fond pro veřejnost je speciální fond ve formě otevřeného podílového fondu nebo SICAV s limity podle nařízení vlády.
• Kurz vychází z ocenění znalcem a výborem odborníků, proto se hýbe pomalu a změny trhu ukazuje se zpožděním.
• Zákon dovoluje odkup až do dvou let a pozastavení odkupů až na dva roky, rozhoduje statut.
• Fond kvalifikovaných investorů je určený jen investorům podle § 272 a nese vyšší riziko.
• Podílové listy mají časový test tři roky a roční limit 100 000 Kč, zisk fondu se daní sazbou 5 % už uvnitř fondu.

Recenze a zkušenosti investorů

Recenze investičních společností, které nemovitostní fondy spravují, najdete v profilech firem na Mapách Google a v hodnocení jejich aplikací v App Store a na Google Play. Obsah recenzí nepřebíráme. Při čtení sledujte datum, zda se stížnost týká odkupu a jeho lhůty, a zda pisatel investoval přímo, nebo přes zprostředkovatele.

Časté otázky

Co je nemovitostní fond?

Speciální fond kolektivního investování, který investuje do nemovitostí a účastí v nemovitostních společnostech. Pro veřejnost může mít jen formu otevřeného podílového fondu nebo SICAV.

Jaký zákon nemovitostní fondy upravuje?

Zákon č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a investičních fondech a nařízení vlády č. 243/2013 Sb. o investování investičních fondů.

Jak dlouho může trvat odkup podílového listu?

Podle § 132 zákona o investičních společnostech nejdéle dva roky u fondu investujícího do nemovitostí. Skutečnou lhůtu stanoví statut konkrétního fondu.

Může fond přestat vyplácet peníze?

Může odkupy pozastavit k ochraně podílníků. Statut nemovitostního fondu smí dobu pozastavení prodloužit nejvýše na dva roky.

Kdo oceňuje nemovitosti ve fondu?

Při koupi a prodeji dva členové výboru odborníků, nebo nezávislý znalec. Pro výpočet kurzu určuje výbor hodnotu nemovitostí alespoň dvakrát ročně.

Proč nemovitostní fond skoro neklesá?

Kurz vychází z ocenění, ne z denního obchodování, a proto se změny trhu projeví se zpožděním. Plynulý graf neznamená nulové riziko.

Jak často se počítá hodnota podílového listu?

Podle statutu, u nemovitostního speciálního fondu zákon připouští nejdelší lhůtu jeden rok. Konkrétní frekvenci najdete ve statutu.

Kolik si smí fond půjčit?

Podle nařízení vlády součet úvěrů nesmí přesáhnout čistou hodnotu aktiv fondu a zajištěný úvěr smí krýt nejvýše 70 % hodnoty nabývané nemovitosti.

Jaký je rozdíl mezi fondem pro veřejnost a FKI?

Fond kvalifikovaných investorů smí přijmout jen investory podle § 272, má volnější limity a může odkupy na začátku vyloučit až na pět let.

Co najdu v KID nemovitostního fondu?

Rizikovou třídu od 1 do 7, doporučenou dobu držení, scénáře výkonnosti a tabulku nákladů. Lhůty pro odkup a pozastavení jsou ve statutu.

Musím platit daň z prodeje podílových listů?

Ne, pokud jste je drželi déle než tři roky nebo pokud úhrn příjmů z prodeje cenných papírů za rok nepřesáhl 100 000 Kč. Jinak jde o ostatní příjem podle § 10.

Daní se nájemné, které fond vybírá?

Ano, ale na úrovni fondu. Podílový fond je základní investiční fond a jeho zisk se daní sazbou 5 %, investor nájem sám nepřiznává.

Jak ověřím, že fond je pod dohledem ČNB?

V seznamech ČNB podle § 597 zákona o investičních společnostech, které jsou dostupné v systému JERRS. Hledejte fond i jeho investiční společnost.

Je nemovitostní fond vhodný na finanční rezervu?

Ne. Lhůty pro odkup a možnost pozastavení odkupů znamenají, že peníze nemusí být dostupné rychle.