Příjem z nájmu bytu se daní podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů a neplatí se z něj sociální ani zdravotní pojištění, bez ohledu na jeho výši. To je proti podnikání zásadní rozdíl. Rozhodnout se musíte jen mezi paušálním výdajem 30 procent a skutečnými výdaji včetně odpisů. U bytu s vyšší vstupní cenou vycházejí skutečné výdaje obvykle výrazně lépe.
Hlavní body
- U nájmu podle paragrafu 9 se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění.
- Paušální výdaj činí 30 procent z příjmů, nejvýše 600 000 korun ročně.
- Byty a obytné domy se odpisují 30 let, ne 50, jak se často uvádí.
- Zálohy na služby, které přeúčtováváte, nejsou příjmem ani výdajem.
- Krátkodobé ubytování přes platformy spadá pod paragraf 7 se všemi odvody.
Platí se z pronájmu pojistné?
Neplatí, pokud jde o nájem podle paragrafu 9. Vyměřovací základ pro zdravotní pojištění se odvíjí od příjmů ze zaměstnání nebo ze samostatné činnosti, nájem mezi ně nepatří. Účast na sociálním pojištění je navázaná na výkon samostatné výdělečné činnosti, kterou pronajímání není.
Má to ale i druhou stranu. Doba pronajímání se nezapočítává do doby pojištění pro důchod. Kdo nemá žádný jiný zdanitelný příjem, stává se osobou bez zdanitelných příjmů a zdravotní pojištění si musí platit sám.
Kdy nájem přestává být nájmem
Hranice mezi paragrafem 9 a paragrafem 7 nevede podle délky pronájmu, ale podle rozsahu služeb. Pro nájem je typické, že pronajímatel zajistí jen nezbytné služby, tedy vodu, teplo, odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu.
Jakmile začnete uklízet prostory nájemce, měnit ložní prádlo, dodávat toaletní potřeby nebo poskytovat byť jen snídani, jde podle výkladu finanční správy o ubytovací službu. Ta spadá pod paragraf 7 se vším, co k tomu patří: živnostenské oprávnění, sociální a zdravotní pojištění a jiná pravidla pro daň z přidané hodnoty.
Paušál nebo skutečné výdaje
Paušální výdaj činí 30 procent z příjmů, nejvýše však 600 000 korun. Strop se vyčerpá při ročním nájemném dvou milionů korun. Volbu nelze zpětně měnit a uplatňuje se jednotně na všechny nájmy, takže u jednoho bytu paušál a u druhého skutečné výdaje nejdou.
Paušál v sobě zahrnuje veškeré výdaje včetně odpisů. Tady číhá past: rok, kdy uplatníte paušál, se v odpisech vede jen evidenčně a o tuto dobu nelze odpisování prodloužit. Odpisový rok tedy nenávratně propadne.
Co všechno lze uplatnit jako skutečný výdaj
Do výdajů patří opravy a udržování, pojištění nemovitosti, zaplacená daň z nemovitých věcí, náklady na správu a realitní zprostředkování, úroky z úvěru na pořízení pronajímané nemovitosti a především odpisy.
U příspěvků do fondu oprav lze uplatnit jen provozní část, a to v okamžiku úhrady. Část určená na technické zhodnocení společných částí se do výdajů nedostane, promítne se až do vstupní ceny jednotky a odepisuje se. Uplatnění celého příspěvku je jedna z nejčastějších chyb.
Zálohy na služby do přiznání nepatří
Zálohy na vytápění, teplou vodu, vodné a stočné, výtah nebo odvoz odpadu, které pronajímatel po roce zúčtuje se skutečnými náklady, nejsou zdanitelným příjmem a platby za tyto služby zároveň nejsou daňovým výdajem. Prochází jen skrz.
Jinak je to tehdy, když některé služby poskytuje pronajímatel sám. Pak jsou zálohy na ně zdanitelným příjmem. Do přiznání tedy patří čisté nájemné, ne částka, kterou nájemce posílá na účet celkem.
Odpisy: třicet let, ne padesát
Běžný pronajímaný byt, rodinný dům i bytový dům patří do páté odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let. Tvrzení o padesátileté době odpisování je chybné, šestá skupina dopadá jen na jednotky s nebytovým prostorem ve vyjmenovaných typech budov.
Při rovnoměrném odpisování činí sazba v prvním roce 1,4 procenta vstupní ceny a v dalších letech 3,4 procenta. Zvolený způsob odpisování nelze po celou dobu měnit. Pozemek se neodpisuje, jeho ocenění se ze vstupní ceny jednotky vyloučí.
Vstupní cena a pravidlo pěti let
Tohle je místo, kde se nejčastěji chybuje a chyba se špatně napravuje. Pokud jste nemovitost koupili méně než pět let před zahájením nájmu, vstupní cenou je pořizovací cena zvýšená o prokázané opravy a technické zhodnocení.
Pokud od koupě uplynulo více než pět let, nebo jste nemovitost zdědili či dostali darem před více než pěti lety, vstupní cenou je cena reprodukční. A zákon výslovně ukládá stanovit ji už při zahájení nájmu, ne zpětně po letech. Cena se určuje podle oceňovacího předpisu a v praxi se dokládá znaleckým posudkem, byť samotný posudek zákon výslovně nepřikazuje.
Oprava versus technické zhodnocení
Technickým zhodnocením jsou nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace, pokud u jednoho majetku v úhrnu převýší 80 000 korun. Takový výdaj nelze uplatnit jednorázově, zvyšuje vstupní cenu a odepisuje se.
Oprava naproti tomu jen odstraňuje opotřebení a uvádí věc do provozuschopného stavu. Užitečné vodítko finanční správy říká, že samotná záměna materiálu technickým zhodnocením není, a to ani při výměně dřevěných oken za plastová, zůstanou-li zachovány původní rozměry a počet vrstev skel.
Modelový výpočet
Vezměme byt s ročním nájemným 240 000 korun, vstupní cenou pro odpisování čtyři miliony korun po vyloučení pozemku a dalšími ročními výdaji 36 100 korun na opravy, pojištění, daň a provozní část fondu oprav.
Paušál dá výdaje 72 000 korun a základ daně 168 000 korun. Skutečné výdaje ve druhém a dalším roce činí 136 000 korun na odpisech plus 36 100 korun, dohromady 172 100 korun, takže základ daně klesne na 67 900 korun. Rozdíl 100 100 korun znamená při patnáctiprocentní sazbě úsporu 15 015 korun ročně. V prvním roce je odpis jen 56 000 korun, takže rozdíl je zhruba pětinový.
Kdy naopak vyhrává paušál
Paušál se vyplatí u nemovitosti s nízkou nebo nulovou vstupní cenou pro odpisování, typicky u dávno odepsané nebo dávno zděděné, kde chybí čím doložit reprodukční cenu. Dále všude tam, kde nejsou žádné významné výdaje a kde pronajímatel nechce vést evidenci.
I při paušálu je ale nutné vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek. Souvislosti při pořizování nemovitosti k pronájmu popisuje text o refinancování hypotéky.
Přiznání, termíny a manželé
Přiznání podáváte, pokud roční příjmy přesáhly 50 000 korun. U zaměstnance s podepsaným prohlášením je hranice jiná: přiznání musí podat, mají-li jeho ostatní příjmy hodnotu vyšší než 20 000 korun, a nemůže pak požádat o roční zúčtování.
Lhůta je tři měsíce po skončení zdaňovacího období, při elektronickém podání čtyři měsíce a s daňovým poradcem šest měsíců. Prodloužení nastává ze zákona, o nic se nežádá. Plynou-li příjmy ze společného jmění manželů, zdaňuje je jen jeden z nich, a to celé. Rozdělit je na poloviny nelze.
Přehled: paušál proti skutečným výdajům
| Hledisko | Paušál 30 procent | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Strop výdajů | 600 000 korun ročně | bez stropu, podle dokladů |
| Odpisy | zahrnuty v paušálu, rok propadá | uplatní se samostatně |
| Úroky z úvěru | zahrnuty v paušálu | uplatní se samostatně |
| Administrativa | záznamy o příjmech a pohledávkách | plná evidence včetně majetku |
| Vhodné pro | nemovitost bez odpisů a bez výdajů | nemovitost s vysokou vstupní cenou |
| Změna volby | nelze měnit zpětně | nelze měnit zpětně |
Přehled vychází z paragrafů 9 a 24 až 33 zákona číslo 586/1992 Sb. o daních z příjmů a z pokynu GFŘ D-59.
Sedm chyb, které finanční správa odhalí
- Zahrnutí přeúčtovávaných záloh na služby mezi příjmy.
- Uplatnění celého příspěvku do fondu oprav včetně části na zhodnocení.
- Jednorázové uplatnění rekonstrukce nad 80 000 korun.
- Odpisování pozemku nebo zařazení bytu do šesté odpisové skupiny.
- Nestanovení reprodukční ceny už při zahájení nájmu.
- Souběh úroků ve výdajích a v odpočtu na vlastní bydlení.
- Zdanění krátkodobého ubytování podle paragrafu 9 místo paragrafu 7.
Vedle daní řeší pronajímatel i to, za jakých podmínek může nájem ukončit. Které důvody zákon uznává a co v písemné výpovědi nesmí chybět, popisuje text o tom, jak vypadá výpověď z nájmu bytu.
Kdo pronajímá byt, ke kterému má jen družstevní podíl, hraje podle jiných pravidel. Proč u něj rozhoduje souhlas družstva a co se stane při jeho porušení, rozebírá text o tom, jak funguje družstevní byt proti osobnímu vlastnictví.
Často kladené otázky
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
U nájmu podle paragrafu 9 se neplatí ani jedno, bez ohledu na výši nájemného. Vyměřovací základy pro pojistné se odvíjejí od příjmů ze zaměstnání nebo ze samostatné činnosti a nájem mezi ně nepatří. Doba pronajímání se ale zároveň nezapočítává do doby pojištění pro důchod.
Kolik činí paušální výdaj u nájmu?
Třicet procent z příjmů, nejvýše 600 000 korun ročně. Strop se vyčerpá při ročním nájemném dvou milionů korun. Paušál zahrnuje veškeré výdaje včetně odpisů a uplatňuje se jednotně na všechny příjmy z nájmu, nelze jej kombinovat se skutečnými výdaji u jiné nemovitosti.
Jak dlouho se odpisuje byt?
Třicet let, protože běžné byty a obytné domy patří do páté odpisové skupiny. Uváděná padesátiletá doba je chybná. Při rovnoměrném odpisování je sazba v prvním roce 1,4 procenta vstupní ceny a v dalších letech 3,4 procenta. Pozemek se neodpisuje.
Můžu si odečíst úroky z hypotéky na pronajímaný byt?
Ano, ale jako výdaj podle paragrafu 9, ne jako odpočet nezdanitelné části základu daně. Odpočet úroků je vyhrazen bytové potřebě pro vlastní bydlení a při pronájmu jej zákon vylučuje. Při částečném pronájmu lze odpočet uplatnit jen v poměrné výši. Obojí současně nejde.
Musím zdanit zálohy na energie od nájemníka?
Nemusíte, pokud je po skončení roku zúčtujete se skutečnými náklady. Takové zálohy nejsou zdanitelným příjmem a platby za tyto služby zároveň nejsou vaším daňovým výdajem. Jiné je to u služeb, které poskytujete sami, tam se zálohy zdanitelným příjmem stávají.
Kdy je pronájem už podnikáním?
Když k ubytování poskytujete služby nad rámec nezbytných dodávek, tedy úklid prostor nájemce, výměnu ložního prádla, toaletní potřeby nebo stravování. Typicky jde o krátkodobé ubytování přes internetové platformy. Pak se příjem daní podle paragrafu 7 a přibývá pojistné i živnostenské oprávnění.
Kdo zdaní nájem u manželů?
Plynou-li příjmy ze společného jmění manželů, zdaňuje je jen jeden z nich, a to v plné výši. Rozdělit je mezi oba nelze. Volba je legitimní optimalizace, obvykle se vyplatí přiřadit příjem tomu z manželů, kdo má nižší celkový základ daně. U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý svůj podíl.
Jaká je hranice mezi opravou a technickým zhodnocením?
Osmdesát tisíc korun v úhrnu u jednoho majetku za rok. Nad tuto hranici jde u nástaveb, přístaveb, stavebních úprav, rekonstrukcí a modernizací o technické zhodnocení, které zvyšuje vstupní cenu a odepisuje se. Samotná záměna materiálu při zachování rozměrů technickým zhodnocením není.
Text má informativní charakter a nenahrazuje daňové poradenství. Konkrétní situaci, zejména stanovení vstupní ceny a posouzení technického zhodnocení, konzultujte s daňovým poradcem nebo využijte institut závazného posouzení u správce daně.
Přímý pronájem ale není jediná cesta k expozici na nemovitosti. Čím se liší nemovitostní fond a vlastní pronájem z hlediska daní a likvidity, rozebírá navazující text.
