Družstevní byt se nekupuje. Kupuje se podíl v družstvu a s ním nájem bytu, který dál patří někomu jinému. Z toho jediného rozdílu plyne skoro všechno ostatní: proč u něj katastr mlčí, proč ho banka nevezme do zástavy a proč se z něj nedá dostat výpovědí, ale vyloučením.
Ve zkratce
- Vlastníkem bytu i domu je družstvo, člen má podíl a nájem.
- Souhlas družstva s převodem podílu se u bytového družstva nevyžaduje.
- Účinky vůči družstvu nastávají doručením smlouvy, ne zápisem v katastru.
- S podílem přecházejí i dluhy převodce vůči družstvu.
- Nájemné je nákladové, ne tržní.
- Výpověď z nájmu podle občanského zákoníku se na družstevní byt nepoužije.
- Nárok na převod do osobního vlastnictví zákon sám nezakládá.
Co vlastně kupujete
Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Družstevním bytem se rozumí byt v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, který družstvo poskytlo do nájmu členovi, jenž se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
Dvě věci, které spolu souvisí, ale nejsou totéž
Člen má družstevní podíl, tedy účast v korporaci, a nájem družstevního bytu. Právo na uzavření nájemní smlouvy za podmínek určených stanovami je přímo součástí práv plynoucích z členství. Byt sám ale zůstává majetkem družstva a v katastru je jako vlastník budovy i pozemku zapsáno družstvo.
Stanovy jsou tu důležitější než u vlastnictví
Stanovy bytového družstva musí obsahovat podmínky vzniku práva na uzavření nájemní smlouvy a podrobnější úpravu práv a povinností člena spojených s užíváním bytu. Jejich změna v téhle části vyžaduje souhlas tří čtvrtin všech členů a souhlas dotčených členů. Přečíst si stanovy před koupí podílu je proto stejně podstatné jako u bytu přečíst list vlastnictví.
Družstvo se nemůže proměnit v něco jiného
Bytové družstvo nemůže změnit předmět činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem družstevního bytu a nikomu ani nemá právo na uzavření nájemní smlouvy vzniknout. Dům také nesmí prodat, pokud s podmínkami předem písemně nesouhlasí všichni dotčení členové.
Převod podílu
Tady bývá největší zmatek. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Družstvo tedy s převodem nedává souhlas, jen ověřuje, jestli nabyvatel podmínky splňuje.
Obecné pravidlo tu neplatí
U družstev obecně mohou stanovy převod podmínit souhlasem představenstva. Pro bytové družstvo ale platí zvláštní pravidlo, které to zakazuje. Praxe, kdy představenstvo převod schvaluje jako by šlo o povolení, tedy nemá v zákoně oporu, i když se s ní člověk běžně setká.
Kdy je převod účinný
Mezi převodcem a nabyvatelem nastávají účinky podle smlouvy. Vůči družstvu nastávají dnem doručení účinné smlouvy družstvu, ledaže smlouva určí den pozdější. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o tom, že takovou smlouvu uzavřeli. Žádný vklad do katastru se nekoná, protože družstevní podíl mezi zapisovaná práva nepatří. Jak vypadá zápis u bytu v osobním vlastnictví, popisuje text o tom, jak funguje vklad do katastru nemovitostí.
Dluhy jdou s podílem
Převodem podílu se převádí nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy včetně všech práv a povinností, a to včetně všech dluhů převodce vůči družstvu a dluhů družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním bytu. Převodce navíc za dluhy spojené s podílem ručí. Potvrzení o bezdlužnosti od družstva proto patří k základní kontrole před podpisem.
Dědění a manželé
Na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy včetně souvisejících práv a povinností. Zákon výslovně zakazuje, aby stanovy přechod podílu v bytovém družstvu vyloučily nebo omezily, svědčí-li členovi právo nájmu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy.
Dědic může členství odmítnout
Kdo nechce být členem, může svou účast vypovědět bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce ode dne, kdy mu bylo nabytí dědictví potvrzeno, jinak právo zaniká. Výpovědní doba jsou tři měsíce a po tu dobu se dědic nesmí podílet na činnosti družstva. Podá-li výpověď, platí, že se členem nestal.
Společné členství manželů
Společné členství vzniká, je-li družstevní podíl součástí společného jmění manželů, a zaniká vypořádáním společného jmění nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání. Je-li jeden z manželů výlučným členem, mají oba společné nájemní právo odvozené od jeho práva. Zanikne-li členství toho manžela, zaniká i nájemní právo druhého.
Financování a proč je jiné
Banka nemůže vzít do zástavy družstevní byt, protože ten nepatří členovi, ale družstvu. Zástavou může být jen věc, se kterou lze obchodovat, a v katastru navíc není zapsaná jednotka, ke které by se zástavní právo dalo zapsat. Zapsaná je budova ve vlastnictví družstva.
Ani družstvo si s domem nemůže dělat, co chce
Bytové družstvo nesmí zastavit ani jinak zatížit družstevní byty, budovy s nimi ani zastavěné pozemky, ledaže s tím předem udělí souhlas alespoň dvě třetiny členů, kteří jsou nájemci těchto bytů. Souhlas musí být písemný s úředně ověřeným podpisem a zavazuje i právního nástupce.
Stavební spoření na podíl použít lze
Zákon o stavebním spoření mezi bytové potřeby výslovně řadí úhradu za převod družstevního podílu i splacení členského vkladu, stane-li se účastník nájemcem bytu v domě té právnické osoby. Stejné vymezení má i zákon o daních z příjmů. Financování družstevního bydlení tedy není mezera v zákoně, jen se opírá o jiné ustanovení než koupě nemovitosti.
Nájemné a užívání bytu
Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném pouze účelně vynaložené náklady družstva vzniklé při správě těchto bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů a příspěvků na tvorbu dlouhodobého zdroje na opravy a investice. Nájemné je tedy nákladové, ne ziskové, což je zásadní rozdíl proti tržnímu nájmu, kde zákon výši na nákladech pronajímatele nijak neváže.
Pronajímá-li družstvo nečlenovi, platí něco jiného
Nákladové nájemné se týká jen členů, kteří jsou nájemci družstevních bytů. Byt pronajatý nečlenovi pod tohle pravidlo nespadá. Rozsah běžné údržby a drobných oprav a podmínky stavebních úprav bytu i domu určují stanovy.
Podnájem má stejné podmínky, ale tvrdší následek
Podnájem se řídí občanským zákoníkem stejně jako u běžného nájmu, tedy část bytu lze dát do podnájmu bez souhlasu, pokud v něm nájemce sám trvale bydlí, jinak je souhlas pronajímatele nutný. Rozdíl je v následku. U družstevního bytu je hrubé porušení povinnosti z nájmu samostatným důvodem k vyloučení z družstva, ne jen k výpovědi. Jak vypadá ukončení běžného nájmu, rozebírá text o tom, kdy je platná výpověď z nájmu bytu.
Když má družstvo problém se členem
Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí. Družstvo tedy členovi nájemci výpověď dát nemůže. Jedinou cestou je vyloučení z družstva, protože zánikem členství zaniká i nájem bytu.
Nejdřív musí přijít výstraha
Rozhodnutí o vyloučení předchází písemná výstraha, ve které se uvede důvod, člen se upozorní na možnost vyloučení a vyzve se, aby s porušováním přestal a odstranil následky. K tomu se vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně třicet dnů. Výstraha odpadá jen tehdy, měly-li následky, které odstranit nelze.
Lhůty na obou stranách
O vyloučení nelze rozhodnout později než do šesti měsíců ode dne, kdy se družstvo o důvodu dozvědělo, nejpozději však do roka ode dne, kdy důvod nastal. Člen může proti rozhodnutí podat odůvodněné námitky k členské schůzi do třiceti dnů od doručení, jinak právo zaniká. Proti zamítnutí námitek má tři měsíce na návrh soudu, aby vyloučení prohlásil za neplatné.
Do skončení sporu se s bytem nehýbe
Do uplynutí lhůty pro podání návrhu k soudu nebo do pravomocného skončení řízení nemůže družstvo vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství. Vyklizení bytu je tak navázané až na definitivní konec, ne na den, kdy představenstvo rozhodne.
Co dostane vyloučený člen
Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena. Neurčují-li způsob výpočtu, rovná se vypořádací podíl výši splněného členského vkladu. Splatný je uplynutím tří měsíců ode dne vyklizení bytu, případně poté, co mohla být zjištěna jeho výše, podle toho, co nastane později. Lhůtu delší než dva roky od zániku členství stanovy určit nemohou.
Převod do osobního vlastnictví
Otázka, na kterou se ptá skoro každý zájemce, má nepříjemnou odpověď. Zvláštní zákon z roku 2013 o převodu jednotek některých bytových družstev nárok člena na převod nezakládá. Uplatní se totiž jen tam, kde k převodu dochází na základě rozhodnutí převádějícího družstva.
Rozsah toho zákona je navíc úzký
Týká se družstev vzniklých před rokem 1992 nebo jejich právních nástupců a domů vystavěných s pomocí státu podle předpisů z období od roku 1959 do konce roku 1992. Novodobá bytová družstva, tedy ta založená při privatizaci obecních bytů nebo developerská, pod něj nespadají a řídí se jen zákonem o obchodních korporacích a stanovami.
Odkud nárok vzniknout může
Jen mimo tenhle zákon, tedy ze stanov družstva, z rozhodnutí členské schůze nebo ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené s členem. Kdo si kupuje družstevní podíl s tím, že byt časem převede do vlastnictví, by měl mít tenhle bod doložený, ne slíbený.
Převod sám je bezúplatný, ale ne zadarmo
Tam, kde se zvláštní zákon uplatní, je převod jednotky oprávněnému členovi bezúplatný, což ale nezbavuje člena povinnosti uhradit družstvu náklady s převodem spojené a vypořádat částku odpovídající nesplaceným úvěrům připadajícím na jednotku. Vlastnické právo lze převést až po vypořádání tohoto závazku. Po vzniku jednotek se navíc správa domu přesune do jiného režimu, který popisuje text o tom, jak funguje shromáždění SVJ a příspěvky.
Daně u obou variant
Poplatníkem daně z nemovitých věcí je vlastník. U družstevního bytu je jím družstvo, které také podává přiznání. Náklad se do bydlení člena promítne jinou cestou, totiž jako součást účelně vynaložených nákladů v nájemném. Vlastník jednotky si přiznání i platbu řeší sám. Zdanění příjmů z pronájmu bytu rozebírá text o tom, jak se počítá daň z pronájmu.
Časové testy jsou tři, ne jeden
U prodeje družstevního podílu je příjem osvobozen, přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem pět let. U bytu v osobním vlastnictví platí dva jiné testy: osvobození při bydlišti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, jinak deset let mezi nabytím vlastnického práva a prodejem. Kratší dobu lze v obou případech nahradit použitím prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.
Hodnotový strop u podílů skončil
Omezení, které od roku 2025 osvobození u podílů a cenných papírů zastropovalo hodnotou příjmu, bylo pro podíly a cenné papíry zrušeno. Zůstalo jen u kryptoaktiv. Starší texty, které strop u prodeje družstevního podílu zmiňují, jsou v tomhle bodě zastaralé.
Kde jsou hlavní rozdíly pohromadě
| Otázka | družstevní byt | byt v osobním vlastnictví |
|---|---|---|
| co vlastníte | podíl v družstvu a nájem | jednotku zapsanou v katastru |
| kdy je převod účinný | doručením smlouvy družstvu | vkladem do katastru |
| zástava pro banku | na byt zřídit nelze | běžně na jednotku |
| platba za bydlení | nákladové nájemné | příspěvky na správu domu |
| ukončení ze strany domu | vyloučení z družstva | nucený prodej jednotky soudem |
| daň z nemovitých věcí | platí družstvo | platí vlastník |
| časový test u prodeje | 5 let u podílu | 10 let, nebo 2 roky bydliště |
Sedm věcí, které u družstevního bytu překvapí
- Nekupujete byt, ale podíl v korporaci a s ním nájem.
- Družstvo převod odmítnout nemůže, splňuje-li nabyvatel podmínky stanov.
- Katastr o změně člena nic neví, eviduje ji družstvo.
- S podílem přecházejí i dluhy převodce vůči družstvu.
- Výpověď z nájmu se na družstevní byt nepoužije, řeší se vyloučením.
- Nárok na převod do vlastnictví musí plynout ze stanov nebo ze smlouvy.
- Časový test u prodeje podílu je pět let, u jednotky deset.
Časté otázky
Může družstvo zakázat prodej družstevního podílu?
Nemůže. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba splňující podmínky stanov pro přijetí za člena. Družstvo tedy převod neschvaluje, jen ověřuje splnění podmínek stanov.
Kdy se stanu členem družstva a nájemcem bytu?
Vůči družstvu nastávají účinky převodu dnem doručení účinné smlouvy o převodu podílu družstvu, ledaže smlouva určí den pozdější. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Do katastru se nic nezapisuje.
Přejdou na mě dluhy předchozího člena?
Ano. Převodem podílu přecházejí všechny dluhy převodce vůči družstvu i dluhy družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním bytu nebo s právem na uzavření nájemní smlouvy. Převodce za tyto dluhy zároveň ručí. Potvrzení o bezdlužnosti si proto vyžádejte předem.
Dá se na družstevní byt vzít hypotéka?
Zástavní právo k samotnému bytu zřídit nelze, protože byt patří družstvu a v katastru není zapsaná jednotka, ke které by šlo zástavu zapsat. Zákon o stavebním spoření ale úhradu za převod družstevního podílu výslovně uznává jako bytovou potřebu.
Může mě družstvo vystěhovat?
Ne výpovědí z nájmu, ta se na družstevní byt nepoužije. Cestou je vyloučení z družstva, kterému musí předcházet písemná výstraha s lhůtou nejméně třicet dnů. Do uplynutí lhůty pro soudní návrh nebo do skončení řízení nemůže družstvo uplatnit žádná práva ze zániku členství.
Mám nárok na převod bytu do osobního vlastnictví?
Ze zákona ne. Zvláštní zákon o převodu jednotek některých bytových družstev se uplatní jen tam, kde k převodu dochází na základě rozhodnutí družstva, a týká se úzkého okruhu starších družstev. Nárok může vzniknout jen ze stanov, z rozhodnutí členské schůze nebo ze smlouvy.
Kdo platí daň z nemovitých věcí u družstevního bytu?
Družstvo jako vlastník domu a pozemku, které také podává přiznání. Do plateb člena se náklad promítne jako součást účelně vynaložených nákladů v nájemném. U bytu v osobním vlastnictví platí daň i podává přiznání sám vlastník jednotky.
Mohlo by vás zajímat
- Kupní smlouva na nemovitost a úschova kupní ceny
- Vklad do katastru nemovitostí
- SVJ, shromáždění a příspěvky
- Výpověď z nájmu bytu
Zdroje
- zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, § 727 až § 752 k bytovému družstvu, § 736 k převodu podílu, § 744 k nájemnému a § 614 až § 626 k vyloučení a vypořádacímu podílu
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2274 až § 2278 k podnájmu a § 1310 až § 1322 k zástavnímu právu a zastavení podílu
- zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, včetně vymezení okruhu oprávněných členů
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 3 a § 11 k tomu, co se v katastru eviduje a jaká práva se zapisují vkladem
- zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 3 a § 8 k tomu, kdo je poplatníkem daně
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 k osvobození příjmů z prodeje podílu i nemovitosti a § 4b k bytové potřebě
- zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, § 6 k úhradě za převod družstevního podílu jako bytové potřebě
