Investown recenze: jak funguje nemovitostní crowdfunding s licencí ČNB

Investown je česká platforma, přes kterou drobní investoři půjčují peníze podnikatelům a developerům na projekty zajištěné nemovitostí, a to s povolením České národní banky podle evropského nařízení o skupinovém financování. Investor se nestává vlastníkem bytu ani domu, ale věřitelem úvěru. Dostává měsíční úrok a na konci projektu se mu má vrátit vložená jistina.

Taková investice vypadá jednoduše, ale rozhoduje hlavně to, co se stane, když developer přestane splácet. Kdo vymáhá dluh, jak rychle se dá z investice vystoupit a proč se na ni nevztahuje pojištění vkladů, řeší tato recenze.

Vycházíme z rozhodnutí ČNB, z registru evropského orgánu ESMA, z obchodních podmínek a informačního listu Investownu a ze zákona o daních z příjmů. Poplatky popisujeme jen podle struktury, ne v číslech, a výnosy neuvádíme vůbec. Obecné principy tohoto typu investic rozebírá článek jak funguje nemovitostní crowdfunding, širší mapu možností nabízí rozcestník jak investovat drobné úspory.

Kdo za Investownem stojí?

Platformu provozuje společnost Investown Technologies s.r.o., IČO 08667144, zapsaná u Městského soudu v Praze. Založili ji Alan Pock, Vít Strnad, Dominik Vávra a Filip Suk, mezi investory se podle webu firmy objevil fond Lighthouse Ventures, skupina DRFG přes Chytrý Honza a program Seed Starter České spořitelny. Ten Investown v odpovědích pro investory uvádí jako jednoho ze spoluvlastníků.

Firma začínala modelem, ve kterém investoři kupovali podíly na bytech ve vlastnictví Investownu. Dnešní nabídka stojí na úvěrovém crowdfundingu, což mění rizika i daně.

Jakou licenci vydala ČNB?

Česká národní banka vydala 20. října 2023 rozhodnutí, kterým Investownu udělila povolení k činnosti poskytovatele služeb skupinového financování. Rozhodnutí se opírá o čl. 12 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503, zkráceně ECSP. Rozsah povolení je ve výroku vymezen jako umožnění poskytování úvěrů podle čl. 2 odst. 1 písm. a) bodu i) nařízení.

Investown tedy nemá licenci banky ani obchodníka s cennými papíry. Obchodní podmínky výslovně uvádějí, že platforma neposkytuje investiční služby podle zákona o podnikání na kapitálovém trhu ani platební služby. Celá činnost stojí na jednom evropském režimu, který je pro všechny platformy v EU stejný.

Jak licenci ověřit v registru?

Evropský orgán pro cenné papíry a trhy vede podle čl. 14 nařízení veřejný registr všech poskytovatelů služeb skupinového financování. V registru ESMA je Investown Technologies s.r.o. vedena jako aktivní poskytovatel s příslušným orgánem ČNB a s datem povolení 24. října 2023. Registr uvádí i státy, do kterých firma oznámila přeshraniční činnost, konkrétně Rakousko, Slovensko, Německo a Polsko.

Druhou cestou je seznam regulovaných subjektů ČNB v aplikaci JERRS, kopii rozhodnutí ČNB Investown zveřejňuje mezi právními dokumenty. Případné odnětí povolení zůstává v registru ESMA zveřejněné pět let.

Jak investice do úvěru funguje?

Developer nebo jiný podnikatel požádá Investown o úvěr, platforma projekt prověří, přidělí mu rating a zveřejní ho v aplikaci. Investoři do něj posílají peníze z Investown peněženky, dokud se nenaplní cílová částka. Úvěr může sloužit na výstavbu, rekonstrukci, nákup nemovitosti i na rozvoj firmy, pokud je zajištěný nemovitostí.

Dlužníkem může být jen firma nebo podnikající fyzická osoba, spotřebitelské úvěry Investown nezprostředkovává. Peníze investorů odejdou dlužníkovi až po naplnění cílové částky, po uplynutí lhůty na rozmyšlenou, po dodání dokumentace a po zápisu zástavního práva, pokud není dohodnuto jinak.

Kdo je věřitelem developera?

Smlouvu o úvěru s vlastníkem projektu uzavírá vždy Investown svým jménem, ale na účet investorů. Obchodní podmínky tento vztah označují jako komisionářský a výslovně uvádějí, že klient nevstupuje do přímého vztahu s vlastníkem projektu. Investor tak vlastní pohledávku, kterou za něj spravuje platforma.

Pro praxi to znamená, že investor nemůže sám upomínat dlužníka ani realizovat zástavu. Veškerou správu, výběr splátek a vymáhání dělá Investown, pokud na klienta práva výslovně nepřevede. Důvěra ve schopnost platformy vymáhat je proto stejně důležitá jako kvalita samotného projektu.

Jakými fázemi projekt prochází?

Nový projekt je nejprve otevřený k investování. Po naplnění cílové částky přejde do fáze Zpracování investic, kdy se podepisuje zajišťovací dokumentace, a potom do fáze Vyplácení výnosů. Úrok chodí měsíčně do Investown peněženky, odkud ho lze vybrat nebo znovu investovat.

Když se cílová částka nevybere, může Investown projekt zrušit a peníze vrátit, období nabídky jednou prodloužit, nebo snížit cílovou částku. Na konci investičního období se jistina vrací do peněženky. Během čekání na naplnění projektu se peníze neúročí.

Co dělá Autoinvest a členství?

Autoinvest automaticky investuje volné peníze z peněženky podle parametrů, které si investor nastaví. Podle Investownu řadí automatické investice do stejné fronty jako ruční. Lze nastavit rezervu, která zůstane v peněžence, a funkci kdykoli vypnout.

Investown členství je věrnostní program s úrovněmi podle hodnoty portfolia. Vyšší úroveň přináší bonusový výnos a přístup k projektům Premium, prodej investice nebo splacení projektu ale může investora posunout níž.

Jak je investice zajištěná?

Každý úvěr na Investownu musí být podle obchodních podmínek zajištěn zástavním právem k nemovitosti nebo jiným zajištěním uvedeným v nabídce. Investown k tomu uvádí další vrstvy: osobní ručení jednatele nebo vlastníků, notářský zápis s přímou vykonatelností a zástavu obchodního podílu ve společnosti, která projekt realizuje. Konkrétní kombinace se liší projekt od projektu a je popsaná v jeho detailu.

Zástava riziko snižuje, ale neodstraňuje. Hodnota nemovitosti vychází z odhadu, který dodává dlužník a Investown ho podle svých slov reviduje. V dražbě nebo v insolvenci může být výtěžek nižší a vymáhání trvá dlouho.

Co kryje zástava na nemovitosti?

Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí, jak ukazuje návod na vklad práva do katastru nemovitostí. Klíčové je pořadí zástavy, tedy zda je Investown první zástavní věřitel, nebo stojí za bankou. Tuto informaci hledejte v dokumentu s klíčovými informacemi ke konkrétnímu projektu.

Důležitý je i poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kterému se říká LTV. Čím je LTV nižší, tím větší rezervu má zástava pro případ poklesu cen nebo nákladů na vymáhání. Investown u každého projektu LTV zveřejňuje, sledujte ho ale spolu s tím, z jakého odhadu vychází.

Co se děje při zpoždění splátek?

Když dlužník nezaplatí včas, přepne Investown projekt do stavu Zpožděné vyplácení. Podle odpovědí pro investory následují upomínky, předžalobní výzva a pak další kroky, jako je žaloba, zesplatnění úvěru nebo realizace zástavy. Investorům vzniká nárok na podíl ze smluvní pokuty za prodlení, pokud ji dlužník zaplatí.

Obchodní podmínky dávají platformě široké pravomoci. Investown smí na žádost dlužníka prodloužit splatnost nejvýše třikrát, celkem nejvýše o osmnáct měsíců, a přitom zvýšit úrok, změnit splátkový kalendář nebo vyměnit zajištění, pokud to podstatně nepoškozuje zájmy klientů. Pohledávku může také prodat třetí osobě nebo vymáhání zastavit, když by náklady převýšily výtěžek.

Pokud dlužník skončí v insolvenci, přihlašuje pohledávku do řízení Investown, obecný postup popisuje článek přihlášení pohledávky do insolvence. Nedobytnou pohledávku může platforma odepsat, podle Investownu jde ale jen o účetní krok a vymáhání lze později obnovit. Přehled objemů ve zpoždění, ve vymáhání a odepsaných najdete na stránce Výsledky.

Proč to není pojištěný vklad?

Informační list Investownu výslovně uvádí, že se na investice nevztahuje systém pojištění vkladů ani systém odškodnění investorů. Stejné upozornění ukládá všem platformám čl. 19 odst. 2 nařízení ECSP, ztrátu tedy nese investor.

Jiná situace je u peněz, které zatím leží v Investown peněžence. Investown je přijímá na účty vedené na svoje jméno u České spořitelny a eviduje je odděleně od vlastních peněz. Obchodní podmínky uvádějí, že pohledávky klientů z vkladů na účtu ve zvláštním režimu jsou pojištěny podle zákona o bankách. Kdo hledá úročení s plnou ochranou vkladů, najde přehled v článku srovnání spořicích účtů a jejich úroků.

Jak z investice předčasně vystoupit?

Úvěr má pevnou splatnost a Investown investici předčasně nevyplácí. Jedinou cestou ven před koncem projektu je nabídnout pohledávku jiným klientům na Tržišti. Nařízení ECSP tuto službu nazývá elektronická vývěska a zakazuje, aby automaticky párovala nákupní a prodejní pokyny.

Prodej probíhá jako postoupení pohledávky mezi dvěma klienty. Prodávající vytvoří inzerát s částkou a cenou a kupující musí potvrdit, že se seznámil s riziky. Podle obchodních podmínek je jméno prodávajícího v inzerátu vidět.

Co omezuje prodej na Tržišti?

Investown podle informačního listu likviditu investic na Tržišti nijak nezaručuje. Když se kupec nenajde, inzerát po čase vyprší a investor čeká do splatnosti. Inzerát se deaktivuje také ve chvíli, kdy na pohledávku přijde výplata úroku nebo jistiny.

Cena postupované pohledávky je podle obchodních podmínek v současnosti technicky omezena na výši jistiny. Platforma si vyhrazuje právo funkci omezit, selektivně zakázat nebo úplně zastavit. U projektu ve zpoždění proto nelze počítat s tím, že se investice dá rychle prodat.

Jak je to se starými participacemi?

Investoři z původního modelu drží participace na nemovitostech, které vlastní Investown. Odkoupit je může podle odpovědí pro investory jen samotný Investown a odkupy nyní neprobíhají, protože situace na trhu podle firmy nedovoluje prodat nemovitosti bez ztráty.

Pro nové investory je podstatné, že dnešní projekty jsou úvěry, ne participace. Srovnání s vlastním bytem nebo nemovitostním fondem, kde investor opravdu vlastní nemovitost nebo cenný papír, přináší článek nemovitostní fond, realitní akcie, nebo vlastní byt.

Parametr	Investown
Provozovatel	Investown Technologies s.r.o., IČO 08667144
Regulace	povolení ČNB podle nařízení (EU) 2020/1503, registr ESMA
Typ investice	podíl na úvěru pro podnikatele, Investown jedná svým jménem na účet investorů
Zajištění	zástava nemovitosti, podle projektu ručení, notářský zápis, zástava podílu
Pojištění vkladů	na investice ne, na zůstatek peněženky podle obchodních podmínek ano
Předčasný výstup	prodej jiným klientům na Tržišti bez záruky likvidity
Automatické investování	ano, Autoinvest s vlastními parametry
Vklady a výběry	jen z účtu na vlastní jméno u české banky v korunách
Lhůta na rozmyšlenou	čtyři kalendářní dny od potvrzení investice
Daňový podklad	výkaz příjmů ke stažení v aplikaci

Jak jsou poskládané poplatky?

Za samotnou službu skupinového financování platí podle informačního listu vlastník projektu, nikoli investor. Developer hradí Investownu poplatek z objemu úvěru, případně i průběžnou roční složku. Tyto náklady se promítají do úroku, který dlužník platí, a tedy nepřímo i do výnosu investora.

Na straně investora ceník rozlišuje několik položek. Samotné investování, vklad, obsluha účtu a první výběr v daném dni zpoplatněné nejsou, poplatek se platí za prodej investice na Tržišti a za druhý a každý další výběr během čtyřiadvaceti hodin. Prodej na Tržišti je bez poplatku v případě, že dlužníkovi byla prodloužena splatnost úvěru.

Poslední položkou je odměna Investownu z vymoženého zákonného úroku z prodlení. Aktuální částky hledejte v dokumentu Poplatky pro investory na stránce Poplatky a daně, kde jsou archivované i starší verze ceníku.

Jak zdanit úroky z Investownu?

Úroky z úvěrů poskytnutých přes Investown jsou příjmem z kapitálového majetku podle § 8 odst. 1 písm. g) zákona o daních z příjmů. Tentýž paragraf výslovně zahrnuje i úroky z prodlení. Investown sám v odpovědích pro investory uvádí, že výnos z crowdfundingu se daní podle tohoto ustanovení a že daňové poradenství neposkytuje.

Na rozdíl od úroků ze spořicího účtu se z těchto příjmů daň nesráží. Investor je proto sám uvádí v daňovém přiznání jako dílčí základ daně, podklady najde ve výkazu příjmů, který si stáhne v aplikaci. Znění zákona je dostupné ve sbírce zákonů na Zákonech pro lidi.

Lze uplatnit ztráty a výdaje?

Podle § 8 odst. 5 jsou příjmy podle písm. g) základem daně nesnížené o výdaje. Výdajem může být jen zaplacený úrok z peněz, které investor na poskytnutí úvěru sám půjčil. Poplatky platformy ani nesplacená jistina se tak od úroků neodečítají.

U úvěrů se neuplatní ani časový test, který osvobozuje prodej akcií a ETF po třech letech a který popisuje článek daň z prodeje akcií a ETF. Úrok je zdanitelný bez ohledu na délku investice. Sazba daně se řídí § 16, tedy 15 % a nad zákonnou hranici 23 %.

Kdy musíte podat přiznání?

Povinnost podat daňové přiznání upravuje § 38g zákona. Zaměstnanec, který podepsal prohlášení u zaměstnavatele, přiznání podávat nemusí, pokud jeho jiné příjmy podle § 7 až 10 nepřesáhly 20 000 Kč za rok. Úroky z Investownu se do tohoto součtu započítávají, protože nejde o příjem zdaněný srážkou.

Jiní poplatníci podávají přiznání, pokud jejich zdanitelné příjmy přesáhly 50 000 Kč za rok. Starší participace se podle Investownu daní jinak, jako ostatní příjmy podle § 10. Kdo má kombinaci obou typů investic nebo si není jistý, může se obrátit na daňového poradce, rozdíly mezi poradenskými službami shrnuje článek účetní, daňový poradce, nebo paušál.

Jak začít a co ověřit?

Registrace probíhá online v aplikaci nebo na webu a zákon č. 253/2008 Sb. proti praní špinavých peněz vyžaduje ověření totožnosti. Investown k tomu používá službu Veriff, případně bankovní identitu Bank iD, se kterou nemusíte nahrávat občanský průkaz.

Před prvním projektem vás čeká test vhodnosti a simulace schopnosti nést ztrátu. Investown podle informačního listu přistupuje ke všem klientům jako k nekvalifikovaným investorům, tedy s nejvyšší úrovní ochrany podle nařízení ECSP. Test se opakuje každé dva roky, finanční část každý rok.

Co ověřit před první investicí?

Tabulka převádí typické otázky na to, co je potřeba vědět a kde to u Investownu najdete. Všechny dokumenty jsou dostupné na webu v sekci právních dokumentů nebo přímo v detailu projektu.

Co řešíte	Co potřebujete vědět	Kde to hledat
Je platforma regulovaná	kdo vydal povolení a v jakém rozsahu	rozhodnutí ČNB na webu, registr ESMA
Jak bezpečný je projekt	pořadí zástavy, LTV, ručitelé, rating	dokument s klíčovými informacemi v detailu projektu
Co když dlužník nesplácí	kdo vymáhá a jaké má pravomoci	obchodní podmínky, kapitola Správa Investice
Budete potřebovat peníze dřív	podmínky prodeje a poplatek	Tržiště, ceník Poplatky pro investory
Jak si vede celé portfolio	objemy ve zpoždění, ve vymáhání a odepsané	stránka Výsledky, výroční zprávy
Co uvést v přiznání	úroky za celý rok	výkaz příjmů v aplikaci
Nejste spokojení	postup a lhůty vyřízení	reklamační řád

Jak si založit účet?

Postup podle webu a obchodních podmínek Investownu:

1. Stáhněte aplikaci nebo se zaregistrujte na webu a vyplňte základní údaje.
2. Ověřte totožnost přes Bank iD nebo nahráním dokladu v aplikaci.
3. Vyplňte test vhodnosti a simulaci schopnosti nést ztrátu a přečtěte si varování o rizicích.
4. Pošlete peníze do Investown peněženky z účtu na vaše jméno u české banky v korunách s přiděleným variabilním symbolem.
5. U vybraného projektu si projděte dokument s klíčovými informacemi, zajištění a rating a potvrďte investici.
6. Během čtyř kalendářních dnů můžete investici v detailu projektu odvolat, potom je závazná.

Co si z toho odnést

Pět bodů, které rozhodují víc než výše nabízeného úroku:

1. Investown je regulovaný poskytovatel služeb skupinového financování s povolením ČNB, ne banka ani obchodník s cennými papíry.
2. Investujete do úvěru, který za vás uzavírá a spravuje Investown, vlastníkem nemovitosti se nestáváte.
3. Investice není pojištěná, zástava riziko snižuje, ale vymáhání je pomalé a výsledek nejistý.
4. Předčasný výstup závisí na tom, zda se na Tržišti najde kupec, likviditu nikdo nezaručuje.
5. Úroky se daní podle § 8 zákona o daních z příjmů bez časového testu a bez odečtu ztrát.

Recenze a zkušenosti investorů

Recenze Investownu najdete v hodnocení aplikace v App Store a na Google Play a v recenzích na Googlu. Stránka s recenzemi na webu Investownu obsahuje výběr od samotné firmy, proto ji berte jako doplněk. Při čtení recenzí sledujte datum a to, zda pisatel zažil projekt ve zpoždění, vymáhání nebo prodej na Tržišti.

Časté otázky

Má Investown licenci ČNB?

Ano. Česká národní banka vydala v říjnu 2023 Investown Technologies s.r.o. povolení k činnosti poskytovatele služeb skupinového financování podle nařízení (EU) 2020/1503. Firma je vedena i v registru ESMA.

Stávám se na Investownu vlastníkem nemovitosti?

Ne. U současných projektů investujete do úvěru pro podnikatele, který je nemovitostí zajištěn. Vlastníkem nemovitosti zůstává dlužník.

Kdo uzavírá smlouvu s developerem?

Smlouvu o úvěru uzavírá Investown svým jménem na účet investorů. Investor proto nevstupuje do přímého vztahu s dlužníkem a vymáhání za něj provádí platforma.

Jsou peníze na Investownu pojištěné?

Samotné investice do úvěrů pojištěné nejsou, na služby skupinového financování se pojištění vkladů nevztahuje. Obchodní podmínky uvádějí pojištění jen u vkladů na účtu ve zvláštním režimu, tedy u peněz v peněžence.

Co se stane, když developer nesplácí?

Projekt přejde do stavu Zpožděné vyplácení a Investown postupuje přes upomínky až k žalobě, zesplatnění nebo realizaci zástavy. Výsledek i doba vymáhání nejsou předem jisté.

Může Investown prodloužit splatnost úvěru?

Ano. Podle obchodních podmínek smí na žádost dlužníka prodloužit splatnost nejvýše třikrát a celkem nejvýše o osmnáct měsíců, přičemž se zvyšuje úrok.

Dá se investice prodat před splatností?

Lze ji nabídnout jiným klientům na Tržišti, kupce ale Investown nezaručuje.

Mohu investici zrušit hned po potvrzení?

Ano, během lhůty na rozmyšlenou, která podle nařízení ECSP trvá čtyři kalendářní dny. Investici odvoláte v detailu projektu.

Co je Autoinvest?

Funkce, která automaticky investuje volné peníze z peněženky podle vašich parametrů. Lze ji kdykoli vypnout.

Jak se daní úroky z Investownu?

Jako příjem z kapitálového majetku podle § 8 odst. 1 písm. g) zákona o daních z příjmů, bez odečtu výdajů.

Platí u Investownu tříletý časový test?

Ne. Časový test se týká prodeje cenných papírů, úroky z úvěrů jsou zdanitelné bez ohledu na délku investice.

Kde najdu podklady pro daňové přiznání?

Ve výkazu příjmů, který si stáhnete v aplikaci Investownu.

Mohu vkládat peníze z účtu v cizí bance?

Vklady přijímá Investown jen z účtu na vaše jméno u české banky v korunách. Výběr jde zpět na tento nebo jiný schválený účet.

Kam si stěžovat, když nejsem spokojený?

Nejdřív e-mailem Investownu podle reklamačního řádu. Pokud stížnost nevyřeší, můžete se obrátit na Českou národní banku nebo na soud.