Společenství vlastníků je pro většinu majitelů bytů černá skříňka, která jednou ročně pošle pozvánku a čtyřikrát ročně předpis plateb. Přitom má vlastník několik konkrétních práv s krátkými lhůtami a jedno pravidlo se v roce 2020 otočilo o sto osmdesát stupňů. Chybějící potvrzení o dluzích dnes chrání kupujícího, ne společenství, i když se dodnes píše opak.
Ve zkratce
- Na zasedání rozhoduje většina přítomných, ne většina všech vlastníků.
- Při hlasování mimo zasedání má mlčení stejný účinek jako hlas proti.
- Přehlasovaný vlastník má tři měsíce a pak jeho právo zaniká.
- Dluhy přejdou na kupujícího jen tehdy, když je mohl zjistit.
- Chybějící potvrzení dnes poškozuje společenství, ne kupujícího.
- Radiátory, okna i lodžie jsou společné části, i když je užíváte sami.
- Zástavní právo k bytu společenství ze zákona nemá.
Jak se rozhoduje na shromáždění
Statutární orgán svolá shromáždění nejméně jednou do roka. Svolat ho musí i z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich, a neučiní-li to, mohou si ho tito vlastníci svolat sami na náklad společenství. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.
Kvorum a většina jsou dvě různá čísla
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se pak vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují víc. Rozhoduje tedy většina přítomných, ne většina všech. Kdo nepřijde, výsledek neovlivní, což je zásadní rozdíl proti hlasování mimo zasedání.
Náhradní shromáždění musí být ve stanovách
Připouštějí-li to stanovy, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků, kteří mají alespoň 40 procent všech hlasů. Bez výslovné úpravy ve stanovách ho ale konat nelze vůbec, a ani pak nestačí libovolný počet přítomných. Společenství, která náhradní shromáždění svolávají bez opory ve stanovách, si tím zakládají na napadnutelná usnesení.
Právo dostat bod na program
Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, musí svolavatel umožnit každému vlastníkovi se s nimi včas seznámit. A požádají-li o to před rozesláním pozvánky vlastníci s více než čtvrtinou hlasů, zařadí statutární orgán na pořad jimi určenou záležitost, je-li k ní navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.
Hlasování mimo zasedání
Rozhodování per rollam je přípustné jen ve dvou případech. Buď bylo shromáždění svoláno a ukázalo se, že není usnášeníschopné, pak může hlasování mimo zasedání navrhnout ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat. Nebo to výslovně připouštějí stanovy. Bez splnění jedné z těch dvou podmínek nelze mimo zasedání rozhodnout vůbec.
Mlčení se počítá jako hlas proti
Tohle je nejpodstatnější rozdíl proti zasedání a většina vlastníků ho nezná. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření s uvedením data, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu. Kdo se nevyjádří, nehlasoval. Většina se ale počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků. Nevrácený hlasovací lístek se tedy počítá do jmenovatele, ne do čitatele, takže má fakticky stejný účinek jako hlas proti.
Patnáct dnů je minimum
Návrh musí obsahovat návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě k vyjádření. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, činí patnáct dnů. Zákon tedy stanoví minimum, stanovy mohou lhůtu jen prodloužit. Výsledek hlasování musí statutární orgán oznámit písemně, a byl-li návrh přijat, i celý obsah usnesení.
Když vás přehlasují
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, a může navrhnout i to, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Soud pak uspořádá právní poměry vlastníků podle slušného uvážení a může rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami, proti zajištění, nebo vůbec ne.
Tři měsíce a právo zaniká
Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Nejde tedy o promlčení, které by musela druhá strana namítnout, ale o zánik práva. Lhůta navíc běží i od okamžiku, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvědět mohl, takže nepřítomnost na shromáždění ji nezastaví.
Důležitý důvod je podmínka
Samotný nesouhlas nestačí, zákon vyžaduje důležitý důvod. Neshoda o barvě fasády tuhle podmínku sama o sobě nesplní. Naopak rozhodnutí, které zasahuje do práv vlastníka nepřiměřeně nebo bylo přijato mimo zákonná pravidla, důležitý důvod zakládat může.
Příspěvky a co se dělí jinak
Vlastník přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Prohlášení může zohlednit zejména povahu, rozměry a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníkovi k výlučnému užívání, a rozsah povinnosti tuto část spravovat na vlastní náklad.
Co může rozhodnout shromáždění a co ne
Do působnosti shromáždění patří mimo jiné změna stanov, volba a odvolávání členů volených orgánů, schválení rozpočtu, účetní závěrky a celkové výše příspěvků pro příští období, schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování jejich cen a rozhodování o opravách nad limit stanovený prováděcím předpisem. Poměr, ve kterém se příspěvky dělí, ale vychází z prohlášení, takže jeho změna jde jinou cestou než běžné hlasování o rozpočtu.
Výbor rozhoduje jen do limitu
Statutární orgán může sám rozhodovat o opravě nebo stavební úpravě společných částí, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech limit stanovený nařízením vlády, a ten je určen jako částka v průměru na každou jednotku, ne na celou akci. Limit navíc neplatí u oprav způsobených havárií. Rozdělení jedné velké opravy na několik menších faktur tedy limit neobejde.
Služby se řídí jiným předpisem
Vedle příspěvků na správu domu jsou tu zálohy a vyúčtování služeb, které upravuje samostatný zákon s vlastními lhůtami. Vlastník má stejná práva jako nájemce: může do třiceti dnů písemně požádat o podklady a ve stejné lhůtě podat námitky. Nepodá-li je, platí ze zákona, že s vyúčtováním souhlasí. Podrobně to rozebírá text o tom, jak reklamovat vyúčtování služeb.
Dluhy při koupi bytu
Tady se pravidlo v roce 2020 otočilo naruby a většina volně dostupných textů dodnes popisuje starý stav. Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí na nabyvatele dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a na plněních spojených s užíváním bytu i na zálohách na ně, ale jen tehdy, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které přešly, převodce společenství ručí.
Chybějící potvrzení dnes chrání kupujícího
Prodávající má nabyvateli doložit potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy má, případně že žádné nejsou. A pak přichází věta, která obrací celou logiku: má se za to, že nabyvatel dluhy zjistit nemohl, pokud je nemohl zjistit z potvrzení, nebo pokud správce potvrzení nevydal bez zbytečného odkladu, ač o něj byl požádán. Nesplní se tedy podmínka přechodu a dluh zůstává prodávajícímu.
Pro společenství je to riziko
Praktický dopad je pro společenství nepříjemný. Nevydá-li potvrzení včas, může přijít o možnost vymáhat dluh po novém vlastníkovi. Pohledávka nezaniká, ale zůstává za původním vlastníkem, kterého je nutné dohledat a žalovat. Vydání potvrzení bez zbytečného odkladu je tedy především v zájmu společenství, ne kupujícího.
Rozsah je dnes širší
Změna z roku 2020 zároveň rozšířila, o jaké dluhy jde. Dnes zákon výslovně zahrnuje i dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a na zálohách na ně, tedy i dluhy na službách. Dřívější formulace mluvila jen o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku a rozsah byl sporný.
Co je společná část, i když to tak nevypadá
Tohle překvapí skoro každého. Prováděcí nařízení řadí mezi společné části celou soustavu rozvodů tepla u centrálního vytápění včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles i termostatických ventilů. Společnou částí jsou také okna včetně okenic a balkony, lodžie, terasy a atria, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu.
Výlučné užívání na tom nic nemění
Zákon k tomu výslovně dodává, že to platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníkovi k výlučnému užívání. Vlastník proto u těchto částí hradí pouze údržbu a drobné opravy, zbytek jde ze společných peněz. Zároveň si je ale nesmí sám libovolně měnit, protože zásah do společné části vyžaduje jiný postup než úprava uvnitř bytu.
Uvnitř bytu je vlastník pánem, ale ne úplně
Vlastník má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Ten test je mírnější než u sousedských imisí, protože stačí ztížení výkonu práv. Podrobnosti k tomu, kde končí právo a začíná obtěžování, rozebírá text o tom, jak se řeší hluk a imise v domě.
Právo na informace
Vlastník má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům spravuje. Může u ní nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy i do účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Právo na kopii je v zákoně od roku 2020 výslovně, do té doby se o něj vedly spory.
Kdo bydlí v domě, se dá zjistit
Osoba odpovědná za správu domu vede seznam vlastníků jednotek i osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání. Požádá-li o to vlastník, sdělí mu jméno a bydliště kteréhokoli vlastníka jednotky nebo osoby, které byl byt přenechán. Zrcadlově k tomu má vlastník povinnost bez zbytečného odkladu oznámit své jméno a bydliště, jméno a bydliště nájemce na dobu nikoli přechodnou a počet osob, které budou mít v bytě domácnost.
Neplatič v domě
Nástroje společenství jsou slabší, než se obvykle čeká. Zákon společenství nezakládá žádné zástavní právo k jednotce dlužníka. Jediné zástavní právo, se kterým počítá, se zřizuje smlouvou a jen tehdy, pokud s tím dotčený vlastník písemně souhlasil, navíc pro účely správy domu. Vymáhání tedy jde běžnou cestou, tedy žalobou a exekucí. Škody na společných částech přitom může krýt pojištění nemovitosti sjednané společenstvím.
Nucený prodej existuje, ale rozhoduje soud
Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky vlastníka, který i přes písemnou výstrahu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků. Výstraha musí obsahovat důvod, upozornění na možnost návrhu a výzvu ke zdržení se, a to s přiměřenou lhůtou nejméně třiceti dnů. S podáním návrhu musí souhlasit většina všech vlastníků, přičemž k hlasu dotčeného vlastníka se nepřihlíží. Rozhoduje soud, ne shromáždění.
Přehled potřebných většin
| Situace | Z čeho se počítá | Kdo mlčí |
|---|---|---|
| rozhodnutí na zasedání | většina hlasů přítomných | výsledek neovlivní |
| usnášeníschopnost zasedání | většina všech hlasů | brání jednání |
| náhradní shromáždění | alespoň 40 procent všech hlasů | jen připouštějí-li to stanovy |
| hlasování mimo zasedání | většina hlasů všech vlastníků | fakticky hlasuje proti |
| souhlas s návrhem na prodej jednotky | většina všech vlastníků | k hlasu dotčeného se nepřihlíží |
Sedm věcí, které o SVJ překvapí
- Na zasedání rozhoduje většina přítomných. Kdo nepřijde, výsledek neovlivní.
- Mimo zasedání je to naopak. Nevrácený lístek se počítá do jmenovatele a působí jako hlas proti.
- Přehlasovaný má tři měsíce. Po nich právo obrátit se na soud zaniká, ne promlčuje.
- Chybějící potvrzení chrání kupujícího. Do roku 2020 platil pravý opak.
- Radiátory a okna jsou společné části. I když je užíváte výhradně sami.
- Výbor rozhoduje do limitu v průměru na jednotku. Rozdělení faktury to neobejde.
- Zástavní právo k bytu společenství nemá. Vymáhá se běžnou žalobou a exekucí.
Ve stejném domě může vedle vlastníků bydlet i člen družstva, a jeho postavení je jiné. V čem se obě formy bydlení liší od převodu až po daně, srovnává text o tom, jak se od sebe odlišují družstevní byt a osobní vlastnictví.
Vedle rozhodování o domě řeší vlastník i to, co smí sám uvnitř svého bytu. Proč jsou okna, radiátory i nosné stěny společnou částí, vysvětluje text o tom, co potřebuje rekonstrukce bytu a stavební úpravy.
Časté otázky
Kolik hlasů je potřeba k rozhodnutí shromáždění?
Shromáždění je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů a rozhoduje se souhlasem většiny hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují víc. Jsou to tedy dvě různá čísla. Kdo na zasedání nepřijde, výsledek hlasování neovlivní, protože se počítají jen hlasy přítomných.
Co se stane, když se nevyjádřím při hlasování per rollam?
Fakticky hlasujete proti. K platnosti hlasování se vyžaduje vlastnoručně podepsané vyjádření na listině s plným zněním návrhu, takže kdo se nevyjádří, nehlasoval. Většina se ale počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků, takže se váš hlas počítá do jmenovatele, ale ne do čitatele. Na zasedání je to naopak.
Do kdy se dá napadnout rozhodnutí shromáždění?
Přehlasovaný vlastník může při důležitém důvodu navrhnout soudu, aby o věci rozhodl, ale musí to stihnout do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po téhle lhůtě jeho právo zaniká. Nejde tedy o promlčení, které by musela druhá strana namítat, a lhůta běží i od okamžiku, kdy se vlastník dozvědět mohl.
Přejdou na mě dluhy předchozího majitele bytu?
Jen ty, které jste měli a mohli zjistit. A platí domněnka, že jste je zjistit nemohli, pokud nebylo vydáno potvrzení o dluzích, nebo je z něj nebylo možné zjistit, nebo správce potvrzení nevydal bez zbytečného odkladu, ač o něj byl požádán. Chybějící potvrzení tedy dnes chrání kupujícího. Do poloviny roku 2020 platil opak.
Kdo platí výměnu oken a radiátorů?
Okna i radiátory jsou podle prováděcího nařízení společnými částmi, a to i když je vlastník užívá výhradně sám. Vlastník u nich hradí pouze údržbu a drobné opravy, zbytek jde ze společných peněz. Zároveň si je nesmí sám libovolně měnit, protože zásah do společné části vyžaduje jiný postup než úprava uvnitř bytu.
Můžu chtít od výboru nahlédnout do smluv a faktur?
Ano. Vlastník má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům spravuje, může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy i do účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Právo na kopii je v zákoně výslovně od poloviny roku 2020, dřív se o něj vedly spory.
Může SVJ zabavit byt neplatiči?
Samo ne. Zákon společenství nezakládá žádné zástavní právo k jednotce dlužníka, takže vymáhá běžnou žalobou a exekucí. Soud ale může na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky vlastníka, který i přes písemnou výstrahu porušuje povinnosti způsobem podstatně omezujícím výkon práv ostatních. Výstraha musí dát lhůtu nejméně třiceti dnů a s návrhem musí souhlasit většina všech vlastníků.
Společenství vlastníků musí při vyúčtování dodržet i pravidla rozúčtování tepla podle vyhlášky.
Kdo platí škodu, když praskne stoupačka nebo vás vytopí soused, rozebírá článek o vytopení bytu od souseda.
Typickým případem, kdy se úprava uvnitř bytu dotkne společné části, je výměna vstupních dveří bytu, protože zárubeň sedí ve zdi, která patří domu. Na co se zeptat výboru a co hlídat u bezpečnostních tříd, shrnuje samostatný článek.
Že jsou střecha, fasáda a okna společnou částí, se nejvíc projeví ve chvíli, kdy začne pršet dovnitř. Komu hlásit zatékání do bytu, co z opravy zaplatí společenství a co zůstane na vlastníkovi jednotky, rozebírá samostatný článek.
Pravidla pro užívání společných částí se týkají i balkonů, protože ty jsou společnou částí domu. Co z toho plyne pro kouření na balkonech a na chodbě, vysvětluje samostatný návod.
Jak se příspěvky do fondu oprav rozpočítávají mezi byty, co se z nich platí a kdy si společenství může vzít úvěr, rozebírá podrobněji samostatný přehled.
Mohlo by vás zajímat
- lhůty u vyúčtování služeb a do kdy podat námitky
- co dělat s hlukem a imisemi v domě a jaké nástroje má společenství
- jak vypadá platná výpověď z nájmu, pokud byt pronajímáte
- jak se platí daň z nemovitosti, druhá pravidelná platba vlastníka bytu
Zdroje
Text vychází z platného znění občanského zákoníku a prováděcího nařízení, ověřených proti plnému znění a porovnaných s vyhlášeným zněním účinným od ledna 2027. Spisové značky soudních rozhodnutí neuvádí, protože se je nepodařilo ověřit přímo v oficiální databázi Nejvyššího soudu.
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1158 až § 1222 k bytovému spoluvlastnictví, zejména § 1180 k příspěvkům, § 1186 k dluhům a § 1209 k přehlasovanému vlastníkovi
- nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které vymezuje společné části domu a limity pro rozhodování statutárního orgánu
- novela č. 163/2020 Sb., kterou se od července 2020 změnil přechod dluhů na nabyvatele a doplnilo právo na kopie
- zákon č. 67/2013 Sb. o službách spojených s užíváním bytů, § 8 k podkladům a námitkám vlastníka
- zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících, který upravuje zápis společenství vlastníků do rejstříku
- budoucí znění občanského zákoníku od ledna 2027, použité k ověření, že se pravidla bytového spoluvlastnictví nemění
