Fond oprav je hovorový název pro příspěvky na správu domu a pozemku, které podle § 1180 občanského zákoníku platí každý vlastník bytu v domě s jednotkami. Poměr se řídí velikostí podílu na společných částech, pokud prohlášení vlastníka neurčí jiný klíč, a celkovou výši na další období schvaluje shromáždění společenství vlastníků. Peníze patří společenství a slouží jen na správu domu, proto se při prodeji bytu zůstatek prodávajícímu nevrací, zatímco dluhy mohou přejít na kupujícího.
Ve zkratce
- Zákon pojem fond oprav nezná, mluví o příspěvcích na správu domu a pozemku.
- Kolik platí jednotlivý byt, určuje podíl na společných částech nebo jiný klíč v prohlášení.
- Celkovou výši příspěvků, rozpočet a vyúčtování schvaluje shromáždění vlastníků.
- Náklady na správce, účetnictví a podobnou administrativu se dělí na každý byt stejně.
- Při prodeji bytu se příspěvky nevypořádávají, peníze zůstávají společenství.
- Úvěr si SVJ může vzít jen s předchozím souhlasem shromáždění a jen na správu domu.
Co je fond oprav a na co se z něj platí
Občanský zákoník slovo fond oprav nepoužívá. Hovoří o příspěvcích na správu domu a pozemku, které vlastník jednotky odvádí osobě odpovědné za správu domu, nejčastěji společenství vlastníků jednotek. Správa domu podle § 1189 zahrnuje vše, co nepatří jednotlivému vlastníkovi a co je v zájmu všech nutné nebo účelné pro péči o dům jako celek. Patří sem údržba a opravy společných částí, ale také nástavba, přístavba, stavební úpravy a zlepšení zařízení, které slouží všem.
Které práce se z příspěvků hradí
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. vyjmenovává provozní a technické činnosti správy. Jde o provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně technických zařízení domu, dále revize rozvodů, hromosvodů, protipožárních zařízení a dalších společných zařízení a také údržbu pozemku a přístupových cest. Typicky se z příspěvků platí oprava střechy, fasády, výtahu, stoupaček nebo zateplení. Do správy patří i okna, jak ukazuje článek o tom, kdo rozhoduje a kdo platí výměnu oken v bytovém domě.
Co zůstává na vlastníkovi bytu
Ne všechno, co je v bytě, se hradí ze společných peněz. Podle § 1175 odst. 2 vlastník u společných částí uvnitř bytu a u částí, které užívá výlučně, například u balkonu nebo radiátorů, provádí a hradí údržbu a drobné opravy sám. Povrchové úpravy, podlahové krytiny, vnitřní rozvody za uzávěrem nebo vodovodní baterie navíc společnou částí vůbec nejsou, takže jejich výměna jde vždy za vámi.
Kdo rozhoduje o výši fondu oprav
Shromáždění schvaluje celkovou částku
Podle § 1208 patří do působnosti shromáždění schválení rozpočtu, účetní závěrky a zprávy o hospodaření, celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci s většinou všech hlasů, a rozhoduje většina hlasů přítomných, pokud stanovy nevyžadují víc. Hlasy se počítají podle velikosti podílů, ne podle počtu bytů. Jak se svolává a hlasuje, popisuje přehled pravidel pro shromáždění SVJ a hlasování o příspěvcích.
Poměr mezi byty určuje prohlášení
Jak se celková částka rozpočítá mezi jednotlivé byty, shromáždění běžným hlasováním nemění. Podle § 1180 odst. 1 vlastník přispívá v poměru svého podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Prohlášení může zohlednit povahu, rozměry a umístění společné části, kterou užívá jen jeden vlastník, a to, zda ji spravuje na vlastní náklad. Změna klíče znamená změnu prohlášení, ke které je podle § 1169 potřeba písemný souhlas dotčeného vlastníka a souhlas většiny hlasů všech vlastníků.
Správní náklady se dělí rovným dílem
Výjimkou z poměrového klíče jsou příspěvky na odměnu správce nebo členů výboru, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti. Ty se podle § 1180 odst. 2 rozvrhují na každou jednotku stejně, bez ohledu na velikost bytu. Nařízení vlády mezi ně řadí například náklady na bankovní účty, na rozúčtování služeb a odečty měřidel, kancelářské náklady nebo právní služby.
Když s výší nesouhlasíte
Přehlasovaný vlastník se může podle § 1209 obrátit na soud, má-li pro to důležitý důvod, například když je usnesení zjevně nepřiměřené nebo v rozporu se zákonem či stanovami. Návrh musí podat do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak právo zaniká. Soud pak může rozhodnout, zda se usnesení provede bez výhrad, s výhradami, nebo vůbec.
Opravy: kdy rozhoduje výbor a kdy shromáždění
O opravě nebo stavební úpravě společné části rozhoduje shromáždění, pokud náklady převyšují limit stanovený nařízením vlády, a stanovy mohou určit jiný režim. Výbor nebo předseda společenství smí podle § 13 nařízení sám rozhodnout jen o opravách, které nepřesáhnou stanovenou částku v průměru na každou jednotku. Limit neplatí, pokud jde o opravu po havárii na společných částech. Stanovy mohou pravomoc výboru rozšířit nebo zúžit.
Fond oprav při prodeji bytu
Zůstatek se prodávajícímu nevrací
Prodávající nedostane zpět, co do fondu za léta zaplatil. Podle § 1186 odst. 1 při převodu vlastnictví k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ani zálohy na služby. Peníze nejsou na osobním účtu vlastníka, patří společenství a slouží domu dál. Pokud se strany chtějí naspořenou částku zohlednit, mohou to promítnout jen do kupní ceny dohodou mezi sebou, zákon to nijak neupravuje.
Dluhy mohou přejít na kupujícího
Opačně je to s dluhy. Podle § 1186 odst. 2 přecházejí na nabyvatele dluhy převodce na příspěvcích na správu domu i na službách a zálohách, ale jen pokud je kupující znal nebo mohl zjistit. Prodávající má kupujícímu doložit potvrzení správce o dluzích nebo o tom, že žádné nejsou. Nevydá-li správce potvrzení bez zbytečného odkladu, má se za to, že kupující dluhy zjistit nemohl. Za dluhy, které přešly, prodávající společenství dál ručí.
Vyúčtování fondu oprav a služby
Příspěvky a zálohy jsou dvě různé platby
Měsíční platba vlastníka se obvykle skládá ze dvou částí. Příspěvky na správu domu podle § 1180 jsou vlastní peníze domu na opravy a správu. Zálohy na služby podle § 1181, tedy na vodu, teplo, výtah, úklid nebo osvětlení společných prostor, se ročně vyúčtovávají podle zákona č. 67/2013 Sb. s vlastními lhůtami a právem na námitky. Nevyčerpané příspěvky na správu se naopak nevracejí automaticky, o jejich vyúčtování nebo vypořádání rozhoduje shromáždění při schválení účetní závěrky.
Úvěr SVJ a ručení vlastníků
Bez souhlasu shromáždění úvěr nevznikne
Když na velkou opravu nestačí naspořené peníze, může si společenství půjčit. Podle § 1208 písm. f bod 3 k tomu potřebuje předchozí souhlas shromáždění, který zahrnuje i schválení výše a podmínek úvěru. Nařízení vlády dodává, že souhlas lze dát jen pro účely správy domu, především na opravy a úpravy společných částí schválené usnesením. Zástavní právo k jednotlivému bytu lze zřídit jen tehdy, když s tím jeho vlastník písemně souhlasil.
Za dluhy společenství ručí členové
Členství ve společenství je podle § 1194 neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a za dluhy společenství ručí každý člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Při koupi bytu v domě, který splácí úvěr, se proto vyplatí zjistit u správce nebo z poslední zprávy o hospodaření výši dluhu společenství, dobu splácení a to, zda se kvůli němu příspěvky do fondu oprav v nejbližší době nezvýší.
Nájemník, vlastník a družstevní byt
Nájemník fond oprav neplatí
Povinnost platit příspěvky na správu domu má vlastník jednotky vůči společenství, ne nájemník. Nájemník platí pronajímateli nájemné, které je podle § 2246 sjednané pevnou částkou, a zálohy na služby. Příspěvek do fondu oprav mezi služby podle zákona č. 67/2013 Sb. nepatří, takže ho pronajímatel nemůže rozúčtovat jako další položku. Své náklady na dům může promítnout jen do výše nájemného, které si strany ujednají, a jeho pozdější zvýšení se řídí pravidly § 2249.
Jak je to v bytovém družstvu
V družstevním domě žádné společenství vlastníků není, dům vlastní družstvo a člen užívá byt na základě nájmu. Podle § 744 zákona o obchodních korporacích hradí členové v nájemném účelně vynaložené náklady správy, včetně oprav, modernizací a rekonstrukcí domu a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice. Rozsah drobných oprav určují stanovy. Další rozdíly mezi oběma formami vysvětluje srovnání družstevního bytu a osobního vlastnictví.
Jak zkontrolovat fond oprav ve svém domě
- Najděte v prohlášení vlastníka svůj podíl na společných částech a případný jiný klíč pro příspěvky.
- Porovnejte předpis plateb: správní poplatek, příspěvek na správu domu a zálohy na služby zvlášť.
- Vyžádejte si schválený rozpočet, zprávu o hospodaření a plán oprav na další roky.
- Zjistěte, zda společenství splácí úvěr, v jaké výši a do kdy.
- Při koupi bytu trvejte na písemném potvrzení správce o dluzích prodávajícího.
- S nesouhlasem s usnesením neotálejte, na návrh soudu máte tři měsíce.
Časté otázky
Kdo určuje, kolik platím do fondu oprav?
Celkovou výši příspěvků na další období schvaluje shromáždění vlastníků. Váš podíl na ní se řídí velikostí podílu na společných částech, pokud prohlášení vlastníka neurčí jiný klíč. Správní náklady, jako je odměna správce nebo účetnictví, se dělí na každý byt stejně.
Dostanu při prodeji bytu peníze z fondu oprav zpět?
Ne, zákon výslovně říká, že se příspěvky při převodu bytu nevypořádávají. Peníze patří společenství a slouží domu dál. S kupujícím se můžete dohodnout, zda naspořenou částku zohledníte v kupní ceně, to už je ale věc vaší smlouvy.
Přechází dluh na fondu oprav na nového majitele?
Ano, pokud ho kupující znal nebo mohl zjistit. Proto má prodávající doložit potvrzení správce o dluzích. Když správce potvrzení bez zbytečného odkladu nevydá, platí, že kupující dluh zjistit nemohl, a ten zůstává prodávajícímu.
Platí fond oprav nájemník, nebo majitel bytu?
Majitel bytu, protože povinnost přispívat na správu domu má vlastník jednotky vůči společenství. Nájemník platí nájemné a zálohy na služby. Příspěvek do fondu oprav není službou, takže ho pronajímatel nemůže přeúčtovat jako samostatnou položku.
Může SVJ zvýšit příspěvky bez mého souhlasu?
Může, pokud o tom řádně rozhodne shromáždění potřebnou většinou. Hlasuje se podle velikosti podílů, takže vás ostatní mohou přehlasovat. Máte-li důležitý důvod, můžete do tří měsíců navrhnout soudu, aby o věci rozhodl.
Musí shromáždění schválit úvěr na opravu domu?
Ano, k uzavření smlouvy o úvěru potřebuje společenství předchozí souhlas shromáždění včetně schválení výše a podmínek. Úvěr smí sloužit jen na správu domu, typicky na schválené opravy. Za dluhy společenství pak ručí každý vlastník podle svého podílu.
Mohlo by vás zajímat
- Rekonstrukce bytu: co potřebuje povolení a co souhlas SVJ
- Vyúčtování služeb: lhůty, námitky a pokuta za prodlení
- Rozúčtování tepla v bytovém domě
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1169, 1175, 1180, 1181, 1186, 1189, 1194, 1206, 1208, 1209, 2246 (zakonyprolidi.cz)
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 7, 8, 13, 14, 16 a 17 (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, § 744 (zakonyprolidi.cz)
