Nemovitostní fond a vlastní pronajímaný byt míří na totéž aktivum, ale právně jde o dvě úplně jiné věci. Fond i akcie realitní společnosti jsou cenné papíry, vlastní byt je věc. Z toho plyne jiný daňový režim, jiná likvidita a jiná pracnost, a rozdíl je natolik velký, že u dlouhého horizontu často převáží rozdíl v hrubém výnosu.
Hlavní body
- Zákonná lhůta pro odkup u nemovitostního fondu je až dva roky.
- Fond může odkupy dočasně pozastavit, je to nástroj ochrany podílníků.
- Vlastní pronájem se daní každý rok, reinvestující fond až při prodeji.
- Realitní akcie musí většinu zisku vyplácet, růst tedy financuje jinak.
- Jedna nemovitost je koncentrované riziko hned v několika osách.
Co si vlastně pořizujete
| Hledisko | Vlastní byt | Nemovitostní fond | Realitní akcie |
|---|---|---|---|
| Co držíte | vlastnické právo, zápis v katastru | podílový list | akcii společnosti |
| Kdo rozhoduje | vy | obhospodařovatel | management, akcionář hlasuje |
| Dohled | žádný investiční | centrální banka | burzovní regulace domicilu |
| Likvidita | prodej v řádu měsíců | odkup podle zákonných lhůt | denní obchodování |
| Páka | vlastní hypotéka | uvnitř fondu | v rozvaze společnosti |
Rozdíl mezi fondem a realitní akcií není jen zeměpisný. Cena podílového listu se odvozuje od oceňovaného majetku, kdežto cena akcie kolísá s náladou burzy, i když se hodnota budov nezměnila.
Dva světy nemovitostních fondů
Fond pro veřejnost je typicky speciální fond nemovitostní, na který i na jeho depozitáře dohlíží centrální banka. Vstupní částky bývají nízké, regulační ochrana silnější a investiční limity přísnější, takže výnosový potenciál je odpovídajícím způsobem krotší.
Fond kvalifikovaných investorů je opačný obchod. Má volnější investiční limity, může koncentrovat majetek a používat vyšší páku, proto zákon omezuje okruh investorů. Pro běžnou fyzickou osobu je vstupní branou investice v řádu jednotek milionů korun doplněná písemným prohlášením o vědomí rizik, přičemž se posuzuje, zda investice odpovídá jejímu zázemí a znalostem. Smyslem minima je selekce, ne prestiž.
Likvidita: největší podceňovaný rozdíl
Představa fondu jako spořicího účtu s nemovitostmi se s právem rozchází nejvíc právě tady. Administrátor odkoupí podílový list za hodnotu ke dni, kdy obdržel žádost, případně sníženou o srážku podle statutu. Zákonné maximální lhůty pro vyplacení se ale liší podle typu fondu.
U standardního fondu jsou to dva týdny, u speciálního fondu mimo nemovitosti jeden měsíc, u fondu kvalifikovaných investorů mimo nemovitosti jeden rok. U fondu investujícího do nemovitostí nebo do účastí v nemovitostních společnostech jsou to až dva roky. Fond pro veřejnost navíc nemusí odkupovat po několik let od svého vzniku, u kvalifikovaných investorů je toto období ještě delší.
Praxe versus nárok
V praxi drtivá většina retailových nemovitostních fondů odkupuje výrazně rychleji, obvykle v řádu týdnů. Je to ale smluvní vstřícnost podle statutu, ne nárok.
Zákonná pojistka je dvouletá a přesně tak je namístě o penězích ve fondu uvažovat. Fond je likvidnější než vlastní byt, ale rozhodně to není hotovost.
Pozastavení odkupů není selhání
Obhospodařovatel může rozhodnout o pozastavení vydávání nebo odkupování podílových listů, jen je-li to nezbytné z důvodu ochrany práv podílníků, případně na dobu nezbytně nutnou z provozních důvodů. Po dobu pozastavení se podílové listy nevydávají ani neodkupují, s výjimkou žádostí podaných před rozhodným dnem.
Obecně nesmí pozastavení trvat déle než tři měsíce, u fondů investujících do nemovitostí může statut určit lhůtu odchylně, nejvýše však dva roky. Centrální banka může pozastavení zrušit. Logika je přitom ochranná: kdyby fond při hromadné vlně výběrů musel prodat budovy během několika týdnů, prodá je pod cenou a odnesou to ti, kdo zůstali. Investor by ale měl vědět, že jde o scénář předvídaný zákonem, ne o výjimku.
Čtyři druhy poplatků
Vstupní poplatek se strhává z investované částky a snižuje základnu, ze které výnos teprve začne růst. Manažerský poplatek je roční, počítá se z hodnoty majetku a strhává se bez ohledu na to, zda fond vydělal. Souhrnně se náklady vyjadřují ukazatelem celkové nákladovosti.
Výkonnostní poplatek je podíl obhospodařovatele na výnosu nad stanovenou hranicí, a je namístě ptát se, zda se platí jen z výnosu nad historickým maximem, nebo z každého kladného roku znovu. Výstupní poplatek se pak uplatňuje při vystoupení dřív než po stanovené době a funguje fakticky jako ochrana likvidity fondu. Maximální výše všech poplatků jsou uvedeny ve statutu.
Proč poplatky vytvářejí pásmo, kdy nelze vydělat
Vstupní poplatek je jednorázová ztráta, kterou musí výnos nejdřív dohnat, a jeho váha s délkou držby klesá. Manažerský poplatek naopak působí každý rok a jeho dopad s dobou držby roste, protože se kumuluje z rostoucí základny.
Kombinace obojího znamená, že u fondu s vysokým vstupním i správcovským poplatkem existuje pásmo krátké držby, kdy investor prakticky nemůže skončit v plusu. Výstupní poplatek toto pásmo ještě rozšiřuje. Nemovitostní fondy se proto nehodí na peníze, které mohou být za rok potřeba, a to bez ohledu na to, jak dobře fond hospodaří.
Realitní akcie a jejich výplatní povinnost
Zahraniční realitní společnosti se zvláštním daňovým režimem musí každoročně rozdělit akcionářům drtivou většinu svého zdanitelného příjmu. Výměnou za to si vyplacené dividendy odečtou od základu, čímž se daň na úrovni společnosti prakticky eliminuje. Nerozdělí-li dost, dopadne na zbytek sankční daň.
Pro investora z toho plyne zásadní důsledek: takový nástroj je konstrukčně výplatní, ne akumulační. Nemůže si nechat zisk uvnitř a růst z něj, takže růst financuje emisí akcií nebo dluhem. To je přesný opak nemovitostního fondu, který zisk zpravidla reinvestuje a projeví se v hodnotě podílového listu.
Zdanění zahraničních dividend
Smlouva o zamezení dvojího zdanění je dvoustranná mezinárodní smlouva, která mezi státy rozděluje právo zdanit tentýž příjem, stanoví strop srážkové daně ve státě zdroje a určuje metodu, jíž stát rezidence dvojí zdanění odstraní. U dividend jde o zápočet.
Bez doloženého daňového rezidentství sráží zahraniční plátce základní, výrazně vyšší sazbu. Doložením příslušného formuláře u brokera se sazba snižuje na smluvní úroveň. Dividenda se pak uvádí v českém daňovém přiznání a uplatní se zápočet daně zaplacené v zahraničí. Časový test na osvobození se přitom dividend netýká, platí až pro prodej akcie. Dividendová realitní akcie je tedy administrativně nejnáročnější z popsaných cest, protože přiznání se podává každý rok.
Hrubý výnos bytu je systematicky optimistický
Hrubý výnos je roční nájemné dělené pořizovací cenou. Je to číslo z inzerátů a ignoruje všechno, co se od nájemného odečte.
Odečíst je potřeba neobsazenost mezi nájemníky, kdy nájemné neteče a náklady běží dál, opravy a údržbu, příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitých věcí a pojištění, správu ať už externí, nebo vlastním časem, a u financované nemovitosti úroky. K tomu přistupuje riziko neplatiče, kde nejde jen o ušlé nájemné: vyklizení nájemce je soudní proces trvající měsíce, po celou dobu nájemné nepřichází a náklady běží.
Pronájem není pasivní příjem
Shánění nájemců, prohlídky, předávání, komunikace, řešení havárií, evidence a daňové přiznání dohromady tvoří pracovní náplň. Je to podnikatelská činnost s vlastní časovou náročností.
Právě proto nemá přímé srovnání výnosu bytu s výnosem fondu bez očištění žádnou vypovídací hodnotu. U fondu i realitní akcie jsou totiž všechny tyto náklady už zahrnuté v hodnotě podílu nebo ve vykázaném zisku, zatímco u vlastního bytu je musí investor odečíst sám.
Daně u vlastního pronájmu
Poplatník volí mezi paušálními výdaji ve výši třiceti procent z příjmů z nájmu se zákonným ročním stropem a skutečnými výdaji, které je nutné doložit a musí souviset s dosažením, zajištěním a udržením příjmu.
Do skutečných výdajů patří i odpisy. Byty, bytové a rodinné domy, garáže a nebytové prostory v bytových domech se odepisují třicet let, pozemek se neodepisuje. Paušál je jednoduchý a nevyžaduje evidenci, ale u nemovitosti s hypotékou bývají skutečné výdaje vyšší, protože úroky ani odpisy nejsou ve třiceti procentech obsaženy. Podrobnosti rozebírá text o zdanění příjmů z pronájmu.
Prodej nemovitosti a časový test
Příjem z prodeje nemovité věci je osvobozen po uplynutí desetiletého časového testu, který se vztahuje na nemovitosti nabyté od roku 2021. U dříve nabytých nemovitostí platí přechodně původní pětiletý test.
Vedle toho existuje osvobození při bydlišti v nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem a možnost osvobodit příjem použitím prostředků na vlastní bytovou potřebu. Které pravidlo dopadne na konkrétní případ, závisí na datu nabytí a způsobu užívání.
Daně u fondů a akcií
Podílový list je cenný papír, takže se na něj vztahuje tříletý časový test stejně jako na akcie. Uplynou-li mezi nabytím a prodejem víc než tři roky, je příjem osvobozen. K tomu existuje hodnotový test: nepřesáhne-li úhrn příjmů z prodeje cenných papírů za rok sto tisíc korun, je osvobozen i bez splnění časového testu. Rozhoduje přitom úhrn příjmů, ne zisk.
Jádro celého tématu je v tom, že tři nástroje mířící na stejné aktivum mají tři odlišné daňové profily. U vlastního pronájmu se daní průběžný příjem každý rok, s možností snížit jej odpisy a úroky, a osvobození prodeje přichází až po deseti letech. U reinvestujícího fondu se do prodeje nedaní nic a po třech letech je osvobozen i prodej. U dividendové realitní akcie se daní každoroční výplata a osvobozen po třech letech je jen prodej. Podobný rozdíl mezi věcí a cenným papírem popisuje i text o tom, jak funguje investiční zlato.
Páka zvyšuje rozptyl, ne výnos
Investor vloží část ceny z vlastních prostředků a zbytek půjčí. Výnos počítá z vloženého kapitálu, ne z ceny nemovitosti, takže převyšuje-li čistý výnos úrokovou sazbu, zhodnocení vlastního kapitálu je vyšší než u nezadlužené koupě.
Obráceně to ale platí stejně. Propad hodnoty nebo výpadek nájmu se do vlastního kapitálu promítne rovněž zvětšeně a splátka běží i v měsíci, kdy je byt prázdný. Páka proto nezvyšuje výnos, zvyšuje rozptyl obou směrů.
Přísnější limity u investičních hypoték
Centrální banka doporučuje pro investiční hypotéky obezřetnější limity než pro vlastní bydlení. Investiční hypotékou se přitom rozumí úvěr na nabytí třetí či další obytné nemovitosti, nebo nemovitosti určené k pronájmu.
Omezuje se poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tedy podíl, který musí investor pokrýt z vlastních zdrojů, a poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu. Pro vlastní bydlení se přitom nic nemění. Formálně jde o doporučení, ne o závazné nařízení, banky se jej ale v praxi drží, protože je z hlediska řízení rizik hodnoceno. Konkrétní hodnoty centrální banka pravidelně reviduje, takže je namístě ověřit aktuální znění.
Kde má páku fond
Fond ani realitní akcie nedávají páku investorovi do ruky. Používají ji ale uvnitř, na úrovni fondu nebo v rozvaze společnosti, takže investor nese pákové riziko, i když si sám nic nepůjčil.
Rozdíl je v tom, kdo ji omezuje. U fondu statut a regulace, u vlastní nemovitosti jen ochota banky a doporučené limity.
Šest os, ve kterých je jeden byt koncentrovaným rizikem
- Jedno aktivum. Prázdný byt znamená nulový příjem z celého portfolia.
- Jedna lokalita. Odchod velkého zaměstnavatele nebo změna územního plánu dopadá plnou vahou.
- Jeden segment. Bydlení se chová jinak než kanceláře nebo logistika.
- Jedna protistrana. Jeden nájemník je jediným zdrojem příjmu.
- Nedělitelnost. Nemovitost nelze prodat po částech ani postupně realokovat.
- Váha v majetku. Investiční byt bývá největší jednotlivá položka domácnosti, často financovaná pákou.
Fond i realitní akcie tuto koncentraci rozpouštějí portfoliem budov napříč lokalitami, segmenty i nájemci. Cenou je ztráta kontroly, poplatky a rizika, která přímý vlastník nemá, tedy manažerské, poplatkové a u fondu likviditní. Nejde tedy o menší riziko, ale o riziko jiného druhu.
Kdy dává smysl co
Retailový fond nebo realitní akcie se hodí tomu, kdo má menší kapitál, nemá čas a nechce řešit provoz. Portfolio je diverzifikované od první koruny a provoz nese někdo jiný, podmínkou je akceptovat poplatky a přečíst si ve statutu odkupní lhůty dřív, než pošle peníze.
Vlastní pronajímaná nemovitost se hodí tomu, kdo má dost vlastního kapitálu na akontaci i rezervu, čas na správu a ochotu jednat s nájemci. Nabízí páku, odpisy a přímou kontrolu. Platí přitom pravidlo, které stojí za zdůraznění: kdo nemá rezervu na několik měsíců bez nájemného a na jednu nečekanou opravu, nemá kapitál na investiční nemovitost, i kdyby na akontaci dosáhl.
Než investor podepíše, řeší dvě věci, které rozhodují o návratnosti víc než výnos z nájmu. Jak se peníze chrání do doby zápisu, popisuje text o tom, co obsahuje kupní smlouva na nemovitost a úschova kupní ceny. A co všechno může na pozemku váznout, i když to na listu vlastnictví není, rozebírá text o tom, jak fungují věcná břemena a služebnosti.
Časté otázky
Jak rychle dostanu z nemovitostního fondu peníze?
V praxi obvykle v řádu týdnů, ale zákonná maximální lhůta pro fondy investující do nemovitostí je až dva roky. Rychlejší odkup je smluvní vstřícnost podle statutu, ne nárok. Fond je proto likvidnější než vlastní byt, ale není to hotovost.
Může fond přestat vyplácet?
Může odkupy dočasně pozastavit, je-li to nezbytné pro ochranu práv podílníků. Obecně nejvýše na tři měsíce, u nemovitostních fondů může statut určit lhůtu delší, nejvýše však dva roky. Je to nástroj ochrany zbývajících investorů před nuceným prodejem budov pod cenou, ne selhání fondu.
Co je fond kvalifikovaných investorů?
Fond s volnějšími investičními limity, který může koncentrovat majetek a používat vyšší páku. Právě proto zákon omezuje okruh investorů minimální investicí v řádu jednotek milionů korun a písemným prohlášením o vědomí rizik. Odkupní lhůty jsou tu ze všech variant nejdelší.
Vyplatí se víc byt, nebo fond?
Záleží na kapitálu, čase a ochotě nést provoz. Byt nabízí páku, odpisy a kontrolu, ale je to podnikatelská činnost s koncentrovaným rizikem. Fond nabízí diverzifikaci od první koruny výměnou za poplatky a horší likviditu. Přímé srovnání hrubých výnosů bez očištění o náklady nemá vypovídací hodnotu.
Jak se daní příjem z pronájmu?
Jako příjem z nájmu, s volbou mezi paušálními výdaji ve výši třiceti procent do zákonného stropu a skutečnými výdaji. U nemovitosti s hypotékou bývají skutečné výdaje vyšší, protože zahrnují úroky a odpisy, které v paušálu obsaženy nejsou.
Kdy je prodej nemovitosti osvobozený?
Po uplynutí desetiletého časového testu u nemovitostí nabytých od roku 2021, u dříve nabytých platí přechodně pětiletý. Osvobodit lze i prodej nemovitosti, ve které měl prodávající bydliště alespoň dva roky před prodejem, případně při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Kdy je osvobozený prodej podílového listu?
Po třech letech držby, protože podílový list je cenný papír a platí pro něj stejný časový test jako pro akcie. Nezávisle na tom je osvobozen i prodej, nepřesáhne-li úhrn příjmů z prodeje cenných papírů za rok sto tisíc korun. Rozhoduje úhrn příjmů, ne zisk.
Proč zahraniční realitní akcie tolik vyplácí?
Protože musí. Jejich daňový režim je podmíněn tím, že rozdělí akcionářům drtivou většinu zdanitelného příjmu, výměnou za odečtení dividend od základu daně. Nemohou si tedy nechat zisk uvnitř a růst z něj, růst financují emisí akcií nebo dluhem.
Text popisuje mechanismy a není investičním ani daňovým poradenstvím. Regulatorní limity i daňová pravidla se mění, individuální situaci posoudí daňový poradce.
U vlastní nemovitosti se do nákladů promítají i investice do její kvality. Co obnáší zateplení fasády a jeho návratnost, rozebírá samostatný text.
Stav střechy patří k tomu, co u nemovitosti rozhoduje o budoucích nákladech. Proč je sklon střechy a volba krytiny první otázkou, vysvětluje samostatný text.
