Předávací protokol je písemný záznam o tom, v jakém stavu byl byt v den, kdy se nájemce stěhuje dovnitř, a v jakém stavu ho na konci nájmu vrací. Zákon ho nevyžaduje, ale při sporu o kauci bývá jediným důkazem, se kterým se dá něco dělat. Níže najdete, co do protokolu patří, jak zapsat měřidla, klíče a vady, jak odlišit opotřebení od poškození a co dělat, když druhá strana odmítne podepsat.
Ve zkratce
- Občanský zákoník sepsání protokolu nepřikazuje, ale k zápisu o stavu věci pořízenému při převzetí se při vracení výslovně přihlíží.
- Byt je zpřístupněný ve chvíli, kdy nájemce dostane klíče a nic mu nebrání v přístupu.
- Vracet se má ve stavu, v jakém byl převzat, nehledě na běžné opotřebení a na vady, které měl odstranit pronajímatel.
- Protokol při nastěhování a protokol při odchodu se mají dát porovnat bod po bodu, včetně stavů měřidel a počtu klíčů.
- Fotografie s datem jsou nejlepší doplněk písemného popisu.
- Podpis druhé strany není podmínkou platnosti, bez něj je ale potřeba stav doložit jinak.
Proč předávací protokol sepsat, i když není povinný
V pododdílu občanského zákoníku o nájmu bytu, tedy v § 2235 až 2301, o protokolu ani o zápisu nic není. Písemnou formu vyžaduje nájemní smlouva, předání samotné ne. Obecná ustanovení o nájmu ale v § 2225 odst. 1 říkají, že byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis s jejím popisem, přihlédne se k němu i ve chvíli, kdy ji nájemce vrací. Zákon tedy s takovým zápisem počítá jako s měřítkem, podle kterého se konečný stav posuzuje.
Co se bez protokolu dokazuje těžko
Bez výchozího záznamu stojí tvrzení proti tvrzení. Nájemce těžko prokáže, že prasklá dlaždice nebo odřené dveře tam byly už před ním, a pronajímatel zase těžko doloží, že předával čerstvě vymalovaný byt s funkční myčkou. Spor se pak vede o kauci, jejíž vrácení a možné srážky podrobně rozebírá článek o tom, jak funguje kauce za nájem a její vrácení. Protokol tyto otázky neodstraní, ale zúží je na konkrétní položky.
Co do protokolu zapsat při nastěhování
Základní údaje
Na začátek patří jména pronajímatele a nájemce, adresa a číslo bytu, datum a čas předání a odkaz na nájemní smlouvu, ke které protokol patří. Když za některou stranu jedná zástupce nebo správce, uveďte i jeho jméno. Protokol se sepisuje ve dvou stejnopisech, každá strana si jeden ponechá. Pokud se k němu připojují fotografie, je dobré do textu napsat, kolik jich je a kde jsou uložené, aby se později nedalo tvrdit, že k protokolu nepatří.
Stav jednotlivých místností
Nejpřehlednější je postupovat místnost po místnosti a u každé zapsat stav podlahy, stěn a stropu, oken, dveří, vypínačů a zásuvek. Obecné formulace typu „v pořádku“ nebo „běžný stav“ se při sporu vykládají každá jinak. Lépe poslouží konkrétní popis: „škrábanec asi deset centimetrů na plovoucí podlaze u okna“ nebo „zatékání pod umyvadlem, skříňka nabobtnalá“. Stejně se zapisuje stav kuchyňské linky, sanity a obkladů v koupelně.
Vybavení a spotřebiče
U zařízeného bytu bývá vybavení nejčastějším předmětem sporu. Vypište nábytek a spotřebiče, ideálně se značkou nebo typem, a u každého poznamenejte, jestli funguje a jaké má viditelné vady. Spotřebiče je rozumné při předání zapnout, nejen si je prohlédnout. K protokolu patří i návody a záruční listy, pokud je pronajímatel předává, protože usnadní pozdější reklamaci. Když se později ukáže, že něco nefunguje, záznam o funkčnosti při převzetí rychle vyjasní, kdo za to odpovídá.
Stavy měřidel
Do protokolu se zapisují stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů na teplou i studenou vodu, a pokud jsou v bytě, i indikátory nebo měřiče tepla na radiátorech. U každého měřidla je užitečné zapsat i jeho výrobní číslo, aby se dalo spárovat se záznamy dodavatele. Konečný stav při odchodu jednoho nájemce je počátečním stavem dalšího. Jak stavy nahlásit dodavatelům a co dalšího zařídit, popisuje přehled o tom, co zařídit při stěhování.
Klíče, čipy a ovladače
Zapište počet a druh klíčů od bytu, vchodu, sklepa a schránky, stejně jako čipy, karty a ovladače od garáže nebo brány. Počet má smysl, protože vrácení klíčů je podle zákona okamžik, kdy je byt na konci nájmu odevzdaný. Když se při odchodu vrací méně kusů, než kolik bylo předáno, protokol ukáže, o které jde. Pronajímatel tak může doložit náklady na výměnu a nájemce se nemusí přít o klíče, které nikdy nedostal.
Fotky a vady zjištěné při převzetí
Jak fotit, aby fotky obstály
Fotografie doplňují text, nenahrazují ho. Nejprve vyfoťte každou místnost celkově z rohu, potom detail každé vady, který zapisujete, a u měřidel celý číselník včetně výrobního čísla. Telefon ukládá k fotce datum a čas, proto nefoťte přes aplikace, které tato data mažou. Fotky je dobré poslat druhé straně e-mailem ještě v den předání. Zpráva s přílohami pak sama dokládá, kdy snímky vznikly a že je druhá strana dostala.
Vada, kterou objevíte až po nastěhování
Ne každá vada je vidět v den předání. Nefunkční termostat nebo vlhkost za skříní se často ukáže až po několika dnech. Podle § 2265 má nájemce vadu oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu a ten ji v přiměřené době odstraní. Kdo vadu neoznámí včas, ztrácí nárok na náhradu nákladů. Oznámení proto pošlete písemně, nejlépe e-mailem s fotkou, a požádejte, aby se stalo dodatkem k protokolu.
Byt neodpovídá tomu, co bylo slíbeno
Byt má být podle § 2243 čistý, ve stavu obvykle považovaném za dobrý a s funkčními nezbytnými službami, pokud smlouva neříká jinak. Když tomu v dohodnutou dobu neodpovídá, má nájemce podle § 2244 právo odmítnout se nastěhovat a po dobu vady podle § 2245 nemusí platit nájemné. Pokud se přesto nastěhuje, musí bez zbytečného odkladu požadovat splnění smlouvy, jinak toto právo zanikne. Zápis vady do protokolu je tu nejjednodušším důkazem.
Předání bytu na konci nájmu
Kdy je byt odevzdaný
Nájemce odevzdá byt v den, kdy nájem končí. Podle § 2292 je byt odevzdaný, jakmile pronajímatel dostane klíče a nic mu nebrání v přístupu a užívání. Pokud nájemce byt opustí tak, že nájem lze bez pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Když se byt nevrátí včas, má pronajímatel podle § 2295 nárok na náhradu ve výši nájemného až do skutečného odevzdání. Datum a čas předání klíčů tedy do protokolu patří vždy.
Porovnání s výchozím protokolem
Druhý protokol nejlépe vznikne tak, že se projde ten první položku po položce a u každé se zapíše, jestli se stav změnil. Nově zjištěné vady se popisují stejně konkrétně jako při nastěhování a fotí se ze stejných míst. Zapisují se i konečné stavy měřidel a vrácené klíče. Pokud se strany neshodnou, zda jde o poškození, je lepší rozpor do protokolu výslovně napsat, než nechat položku prázdnou.
Opotřebení, nebo poškození
Co zákon označuje za běžné opotřebení
Podle § 2293 odst. 1 nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které měl odstranit pronajímatel. Vybledlá malba, ošlapaná podlaha v průchodu nebo uvolněné kování po letech užívání bývají opotřebením. Díra ve dveřích, spálená pracovní deska nebo rozbitá dlaždice už spíš poškozením. Hranici zákon nevypočítává, rozhoduje délka nájmu a hlavně výchozí stav zapsaný v protokolu.
Úpravy, které nájemce v bytě provedl
Změny provedené se souhlasem pronajímatele nájemce při odchodu odstraňuje jen tehdy, když si to strany ujednaly. Změny bez souhlasu odstranit musí, ledaže pronajímatel sdělí, že to nežádá, a vyrovnání za zhodnocení bytu pak chtít nemůže. Do protokolu je dobré zapsat, které úpravy v bytě zůstávají a na základě jaké dohody. Kdo a za kolik opravuje drobné závady během nájmu, vysvětluje článek o tom, jak se dělí drobné opravy v nájmu.
Když druhá strana odmítne podepsat
Podpis není podmínkou, ale důkaz je
Protokol bez podpisu druhé strany neztrácí smysl, jen má menší váhu. Pokud se strany neshodnou, je lepší sepsat protokol s výhradami, kde každá napíše, s čím nesouhlasí. Když druhá strana podpis odmítne úplně, zapište to do protokolu a přizvěte svědka, který předání viděl. Fotky a video s datem pošlete druhé straně e-mailem ještě týž den, aby bylo doložitelné, že o záznamu věděla.
Pronajímatel nechce převzít klíče
Odmítne-li pronajímatel klíče převzít, protože s něčím nesouhlasí, je podle obecného pravidla § 1975 v prodlení ten, kdo řádně nabídnuté plnění nepřijme. Nájemce by měl nabídku klíčů doložit, například písemnou výzvou s navrženým termínem a svědkem při předání. Spor o stav bytu se přitom dá řešit zvlášť. Pronajímateli obvykle víc pomůže klíče převzít a své výhrady k jednotlivým položkám zapsat do protokolu.
Sedm věcí, na které se při předání zapomíná
- Napsat datum a čas předání klíčů.
- Zapsat výrobní čísla měřidel, nejen jejich stavy.
- Vyzkoušet spotřebiče, ne si je jen prohlédnout.
- Uvést přesný počet klíčů, čipů a ovladačů.
- Poslat fotky druhé straně ještě v den předání.
- Zapsat rozpor do protokolu, místo aby položka zůstala prázdná.
- Ponechat si protokol, dokud nejsou vypořádané kauce a všechny vzájemné nároky.
Časté otázky
Je předávací protokol povinný?
Není, zákon jeho sepsání při nájmu bytu nepřikazuje. Občanský zákoník ale počítá s tím, že se k zápisu o stavu bytu při převzetí přihlédne i při jeho vracení. Bez protokolu se výchozí stav dokazuje velmi těžko, a to oběma stranám.
Co musí být v předávacím protokolu?
Žádný zákonný vzor neexistuje. V praxi do něj patří údaje o stranách a bytě, datum předání, stav jednotlivých místností a vybavení, stavy a čísla měřidel a počet klíčů. Čím konkrétnější popis vad, tím menší prostor pro pozdější spory.
Stačí místo protokolu fotky?
Fotky jsou cenný doplněk, ale samy neřeknou, co je na nich vada a kdo s jejím popisem souhlasil. Nejlépe funguje písemný protokol, ve kterém je uvedeno, kolik fotek k němu patří. Fotky pošlete druhé straně e-mailem ještě v den předání.
Co když pronajímatel protokol nechce podepsat?
Zapište to do protokolu, přizvěte svědka a pořiďte fotky nebo video s datem. Popis stavu pošlete pronajímateli e-mailem, aby bylo doložitelné, že o něm věděl. Podpis není podmínkou platnosti, jde o to mít čím stav později doložit.
Jak poznám běžné opotřebení od poškození?
Zákon hranici nevypočítává. Za běžné opotřebení se obvykle považují stopy normálního bydlení, jako vybledlá malba nebo ošlapaná podlaha. Poškozením jsou zpravidla věci, které při běžném užívání nevznikají, například díry, spálená místa nebo rozbité vybavení. Rozhoduje hlavně srovnání se stavem zapsaným při nastěhování.
Protokol doplňuje smlouvu, ale nenahrazuje ji; přehled toho, co musí obsahovat nájemní smlouva, se hodí projít ještě před předáním klíčů.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1975, 2225, 2242 až 2245, 2265, 2292, 2293, 2295 a 2296 (zakonyprolidi.cz)
