Stavební povolení a ohlášení: co dnes platí a co skončilo

Ohlášení stavby už neexistuje. Nový stavební zákon ho zrušil spolu s územním souhlasem i s dělením na územní a stavební řízení a nahradil je jediným povolením záměru. Kdo dnes čte návod, jak se liší ohlášení od stavebního povolení, čte popis právního stavu, který skončil v polovině roku 2024.

Ostatní kroky kolem stavby i užívání shrnuje rozcestník o koupi a nájmu nemovitosti.

Obsah

Ve zkratce

Buď záměr potřebuje povolení, nebo je to drobná stavba a nepotřebuje nic.
Garáž není drobná stavba nikdy, ani dvacetimetrová.
Zahradní domek do 40 m² musí splnit šest podmínek najednou.
Nepotřebovat povolení neznamená smět stavět kdekoli.
Chybějící razítka si dnes obstará úřad sám, ale zastaví se běh lhůty.
U jednoduché stavby má úřad na rozhodnutí třicet dnů.
Dokumentaci od projektanta musí stavebník nahrát elektronicky.

Od kdy se podle nového zákona staví

Zákon nabyl účinnosti 1. ledna 2024, ale to samo o sobě nic neříká. V období od ledna do konce června 2024 se u běžných staveb postupovalo dál podle starého stavebního zákona. Podle nového se od ledna 2024 povolovaly jen vyhrazené stavby ze zvláštní přílohy, tedy velké dopravní, energetické a průmyslové záměry.

Pro rodinný dům platí červenec 2024

U rodinného domu, garáže nebo pergoly se nový zákon poprvé použil na záměry zahájené od 1. července 2024. Formulace, že zákon začal platit v červenci, je ale nepřesná: účinný je od ledna, jen se v prvním pololetí na běžné stavby nepoužil.

Nejvyšší stavební úřad nevznikl

Ještě jedna věc, kterou starší články popisují špatně. Nejvyšší stavební úřad a krajské stavební úřady jako nové samostatné služební úřady byly zrušeny k polovině roku 2023, tedy dřív, než začaly fungovat. Zůstal jen Dopravní a energetický stavební úřad pro vyhrazené stavby. Běžnou stavbu povoluje obecní stavební úřad.

Povolení, nebo nic

Systém je binární a stojí na jediné větě zákona: záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území, u kterých tak stanoví zákon. Žádný třetí, mírnější režim mezi tím není.

Tři kategorie, které se pletou

Zákon dělí stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Drobné povolení nepotřebují, jednoduché ano. Rodinný dům je jednoduchá stavba, tedy povolení vyžaduje. Kategorie jednoduché stavby určuje, který úřad rozhoduje a jaká dokumentace se předkládá, ne to, jestli se vůbec povoluje.

Zrychlené řízení místo ohlášení

Věcným nástupcem ohlášení je zrychlené řízení. Povolení v něm padne jako první úkon úřadu, pokud stavebník doloží souhlas všech účastníků řízení vyznačený na situačním výkresu dokumentace. Není to tedy jiný typ povolení, jen rychlejší cesta ke stejnému rozhodnutí.

Co se smí bez povolení

Seznam drobných staveb je v příloze zákona a je konkrétní. U staveb na pozemku rodinného domu se ale skládá z několika podmínek, které musí platit současně.

Zahradní domek a kůlna

Bez povolení lze postavit stavbu do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepenou nejvýše do tří metrů, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Musí souviset s bydlením, nesmí sloužit podnikání, musí stát nejméně dva metry od hranic pozemků a po jejím umístění musí zbýt nejméně polovina plochy pozemku schopná vsakovat dešťovou vodu. Podmínek je šest a stačí porušit jednu.

Skleník, bazén a plot

Bez povolení jde postavit skleník do 40 m² a do 5 m výšky bez podsklepení nebo bazén do 40 m² zastavěné plochy, obojí nejméně dva metry od hranice pozemku. Dále opěrné zdi do jednoho metru a oplocení do dvou metrů, ale jen mezi pozemky v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše. Podrobnosti o vzdálenostech rozebírá text o tom, jaké platí odstupy staveb od hranice pozemku.

Garáž je past

Zákon výslovně vyjmenovává, co se za drobnou stavbu nepovažuje nikdy. Kromě staveb pro bydlení jsou v tom seznamu i stavby garáží. Garáž tedy povolení vyžaduje, i kdyby měla dvacet metrů čtverečních a stála na zahradě u rodinného domu.

Pergola v zákoně není

Slovo pergola se v zákoně nevyskytuje ani jednou. Posuzuje se podle skutečného provedení, ne podle názvu. Zastřešená pergola bývá přístřeškem, a ten má vlastní položku: do 40 m² a do 5 m výšky, nepodsklepený, bez obytných a pobytových místností a hygienických zařízení, v zastavěném území mimo veřejná prostranství. Vlastní limit na pergolu zákon nemá.

Solární panely a přípojky

Bez povolení jsou stavební úpravy pro instalaci využívající obnovitelný zdroj energie do celkového instalovaného výkonu 100 kW, pokud se nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby a jsou splněny požadavky požární bezpečnosti. Vodovodní a kanalizační přípojka je bez povolení do délky 25 metrů, podobně plynovodní přípojka do tlaku 4 bar a připojení na nízké napětí.

Dlažba a terén

Zpevněné plochy zákon řeší jako změnu využití území. Povolení nevyžaduje terénní úprava do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře do 300 m² na pozemku, který nesousedí s veřejnou komunikací nebo veřejným prostranstvím, ani odstavná, manipulační, prodejní, skladová nebo výstavní plocha do 300 m². Dlážděná terasa nebo příjezd u rodinného domu spadá pod úpravu ovlivňující vsakování vody, kde opět rozhoduje hranice padesáti procent vsakovací plochy.

Bez povolení neznamená kdekoli

Tohle je nejčastější omyl celého tématu. Zákon výslovně říká, že drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Zahradní domek, který splní všech šest podmínek, ale odporuje územnímu plánu, postavit nelze.

Jak se o povolení žádá

Žádost se podává na stanoveném formuláři, elektronicky přes portál stavebníka, nebo v listinné podobě. Obsahuje základní údaje o záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, identifikaci pozemku nebo stavby a u dočasné stavby dobu trvání a návrh úpravy pozemku po odstranění.

Co se přikládá

Především dokumentace pro povolení záměru, dále souhlas vlastníka, souhlasy účastníků, žádá-li stavebník o zrychlené řízení, vyjádření a závazná stanoviska dotčených orgánů, vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury z digitální technické mapy a odůvodnění případné výjimky z požadavků na výstavbu.

Razítka si dnes obstará úřad

Chybí-li v žádosti vyjádření nebo závazné stanovisko, stavební úřad si je vyžádá u dotčeného orgánu sám. To je proti starému zákonu zásadní úleva, protože dřív musel stavebník obcházet všechny úřady osobně. Háček je v tom, že po dobu vyžádání se staví běh lhůty pro vydání rozhodnutí.

Souhlas vlastníka nejde vzít zpět

Není-li stavebník vlastníkem pozemku a nemá ani právo stavby nebo služebnost, dokládá souhlas vlastníka zapsaného v katastru ke dni podání žádosti. Souhlas se vyznačuje na situačním výkresu dokumentace a po podání žádosti ho už vzít zpět nelze. U podílového spoluvlastnictví je potřeba souhlas dvoutřetinové většiny podle výše podílů.

Lhůty, které nejsou zárukou

Stavební úřad rozhodne do třiceti dnů od zahájení řízení u jednoduché stavby a do šedesáti dnů v ostatních případech. Lhůtu může prodloužit o třicet dnů ve zvlášť složitých případech nebo při nařízeném ústním jednání, případně o šedesát dnů v řízení s velkým počtem účastníků. Při vadách žádosti se lhůta přerušuje a po jejich odstranění běží znovu od začátku.

Digitální řízení a co je povinné

Podání povinně elektronické není, listinná podoba zůstala možná. Elektronická povinnost se ale týká něčeho jiného: dokumentaci zpracovanou projektantem musí stavebník sám nahrát do evidence elektronických dokumentací. Bez toho úřad žádost odloží.

Portál stavebníka

Přes portál se podává žádost, sledují se úkony ve věci a doručují se písemnosti. Část ustanovení o informačních systémech se v přechodném období nepoužije, a to až do konce roku 2027, takže se provoz zatím doplňuje po částech.

Kdo smí zpracovat dokumentaci

Dokumentaci pro povolení záměru zpracovává projektant, tedy osoba s příslušnou autorizací. U jednoduchých staveb zákon připouští užší okruh výjimek. Právě tahle část je důvod, proč se u rodinného domu digitálnímu podání prakticky nevyhnete.

Soused, územní plán a poplatek

Účastníkem řízení je stavebník, obec, vlastník dotčeného pozemku nebo stavby a osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám a pozemkům může být rozhodnutím přímo dotčeno. Nájemce mezi ně nepatří, protože nájem věcným právem není.

Námitky mají svůj rozsah

Soused smí namítat jen v rozsahu možného přímého dotčení svých práv a musí uvést důvody. K námitkám o věcech, o kterých už bylo rozhodnuto v územně plánovací dokumentaci, se nepřihlíží. Kdo námitku nepodá včas, přichází nejen o její vypořádání, ale i o pozdější soudní obranu.

Územní plán rozhoduje dřív než úřad

Soulad s územně plánovací dokumentací posuzuje stavební úřad v řízení. Nahlédnout do územního plánu se přitom vyplatí ještě před nákupem pozemku, protože z něj plyne, co se na pozemku vůbec smí stavět. S tím, co se z listu vlastnictví o pozemku dozvíte a co ne, souvisí text o tom, jak funguje vklad do katastru nemovitostí.

Kolik stojí povolení

Za vydání povolení jednoduché stavby se platí správní poplatek 5 000 korun. Dodatečné povolení téže stavby stojí 20 000 korun, tedy čtyřnásobek. To je nejlevnější důvod, proč nezačínat stavět dřív, než rozhodnutí nabude právní moci. Co se děje, když se přesto začne, popisuje text o tom, jak dopadne černá stavba a dodatečné povolení.

Přehled, co povolení potřebuje

Záměr	Povolení	Podmínka
rodinný dům	ano	jednoduchá stavba
garáž	ano	nikdy není drobnou stavbou
zahradní domek do 40 m²	ne	šest podmínek současně
bazén do 40 m²	ne	odstup 2 m od hranice
plot do 2 m	ne	mezi pozemky v zastavěném území
solární panely do 100 kW	ne	bez zásahu do nosných konstrukcí
přípojka do 25 m	ne	se souhlasem vlastníka sítě

Sedm věcí, které se o povolování pletou

Ohlášení stavby nový zákon nezná, zůstalo jediné povolení záměru.
Garáž potřebuje povolení vždy, bez ohledu na velikost.
Zahradní domek blíž než dva metry od plotu přestává být drobnou stavbou.
Drobná stavba musí i tak odpovídat územnímu plánu.
Nejvyšší stavební úřad nikdy nezačal fungovat.
Třicetidenní lhůta se staví, jakmile chybí razítko nebo je vada v žádosti.
Dodatečné povolení stojí čtyřikrát víc než řádné.

Časté otázky

Existuje ještě ohlášení stavby?

Neexistuje. Nový stavební zákon zrušil ohlášení, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru i územní souhlas a nahradil je jediným řízením o povolení záměru. Rychlejší cestou je zrychlené řízení, kde povolení padne jako první úkon úřadu, doloží-li stavebník souhlasy všech účastníků.

Potřebuji povolení na zahradní domek?

Nepotřebujete, splní-li šest podmínek současně: do 40 m² zastavěné plochy, do 5 m výšky, nejvýše jedno nadzemní podlaží, podsklepení nejvýše do tří metrů, odstup nejméně dva metry od hranic pozemků a zachování nejméně poloviny plochy pozemku schopné vsakovat vodu. Musí také souviset s bydlením a nesmí sloužit podnikání.

Je garáž drobná stavba?

Není, a to nikdy. Zákon stavby garáží výslovně vyjmenovává mezi tím, co se za drobnou stavbu nepovažuje. Garáž je jednoduchá stavba a povolení vyžaduje bez ohledu na to, jak je malá.

Jak dlouho trvá vyřízení povolení?

U jednoduché stavby má stavební úřad na rozhodnutí třicet dnů od zahájení řízení, v ostatních případech šedesát. Lhůtu lze prodloužit o třicet nebo šedesát dnů. Neběží ale po dobu, kdy si úřad vyžaduje chybějící závazná stanoviska, a při vadách žádosti začíná po jejich odstranění znovu od začátku.

Musím podávat žádost elektronicky?

Samotnou žádost ne, listinná podoba je stále možná. Dokumentaci zpracovanou projektantem ale musí stavebník nahrát do evidence elektronických dokumentací, jinak úřad žádost odloží. U rodinného domu to digitální podání prakticky vynucuje.

Musím si sám obejít všechna razítka?

Nemusíte. Není-li vyjádření nebo závazné stanovisko součástí žádosti, stavební úřad si je vyžádá u dotčeného orgánu sám. Po dobu, kdy na ně čeká, se ale staví běh lhůty pro vydání rozhodnutí.

Když stavba povolení nepotřebuje, můžu ji postavit kdekoli?

Nemůžete. Zákon výslovně stanoví, že drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. K tomu je nutné dodržet odstupy a další požadavky na výstavbu.

Jak je to s výškou plotu, s plotem do ulice a s tím, kdy plot potřebuje povolení, rozebírá samostatný článek o oplocení.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 171 k povolování, § 5 a přílohy č. 1 až 3 ke kategoriím staveb, § 184 až § 196 k žádosti a lhůtám a § 334a k přechodnému období
vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, která stanoví požadavky na umisťování staveb
zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 18 sazebníku k poplatkům za povolení a dodatečné povolení
zákon č. 152/2023 Sb., kterým byla zrušena soustava nových stavebních úřadů před jejím spuštěním
zrušený zákon č. 183/2006 Sb., podle kterého se ohlášení stavby a územní souhlas ještě posuzovaly