Drobné opravy v nájemním bytě jsou nejčastějším zdrojem sporů mezi nájemníkem a pronajímatelem. Kdo zaplatí kapající baterii, rozbitý zámek nebo opravu kotle? Občanský zákoník říká, že nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy, a co to přesně znamená, vymezuje nařízení vlády. To se od ledna 2026 změnilo a limity drobných oprav se zvýšily.
Ve zkratce
- Nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy, ostatní opravy platí pronajímatel.
- Co je drobná oprava, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. výčtem a limity.
- Ve znění od 1. ledna 2026 je limit jedné opravy 1500 Kč a roční limit 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy.
- Malování, oprava omítek a čištění patří do běžné údržby, kterou hradí nájemce.
- Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení drobnou opravou nejsou.
- Ve smlouvě nelze platně přesunout na nájemce víc oprav, než stanoví zákon.
Kdo za co odpovídá
Podle občanského zákoníku udržuje pronajímatel po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Všechno ostatní, tedy větší opravy, výměny zařízení a opravy domu, je na pronajímateli.
Smlouva to nezmění
U nájmu bytu k bydlení se k ujednáním, která zkracují práva nájemce, nepřihlíží. Pokud tedy nájemní smlouva stanoví, že všechny opravy platí nájemce, takové ujednání nájemce nezavazuje. Pravidla neplatí jen pro byt k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Běžná údržba
Běžnou údržbou je podle nařízení udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se obvykle provádí při užívání bytu. Patří sem zejména malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, obkladů a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny baterie a údržba zařízení ve funkčním stavu.
Novinka od roku 2026
Od ledna 2026 patří do běžné údržby i pravidelné prohlídky a čištění kamen, kotlů etážového topení a kouřovodů. Dřív se to týkalo jen kuchyňského a sanitárního vybavení. Jak správně topit a starat se o kamna, popisuje článek o palivovém dříví.
Drobné opravy podle výčtu
Nařízení vyjmenovává opravy, které jsou drobné bez ohledu na cenu. Týkají se jen vybavení, které je součástí bytu a patří pronajímateli. Opravy věcí, které si nájemce koupil sám, jsou samozřejmě jeho věc.
| Oblast | Drobné opravy podle nařízení |
|---|---|
| podlahy, dveře, okna | části podlah a krytin, prahy a lišty, kování a kliky, výměna zámků vstupních dveří bytu, rolety a žaluzie uvnitř |
| elektřina | vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony, výměna zdrojů světla |
| voda a plyn | armatury vody a ventily plynu kromě hlavního uzávěru, sifony a lapače tuku |
| měřidla | bytová měřidla, vodoměry, indikátory topení, hlásiče kouře, termostaty |
| kuchyň a koupelna | baterie, sprchy, ohřívače vody, umyvadla, vany, splachovače, sporáky, trouby, kuchyňské linky, vestavěné skříně |
| topení | kamna, kouřovody, kotle etážového topení a jejich termostaty |
Co drobnou opravou není
Nařízení výslovně vylučuje opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, ty platí pronajímatel. Mezi drobné opravy nepatří ani hlavní uzávěr vody a plynu v bytě. Rozvody ve zdech a společné části domu udržuje pronajímatel, v domě se společenstvím vlastníků společenství.
Limity drobných oprav
Vedle výčtu je drobnou opravou i jakákoli jiná oprava nebo výměna, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne limit. Ve znění nařízení účinném od 1. ledna 2026 je to 1500 Kč, dřív 1000 Kč. Pokud spolu několik oprav téže věci souvisí a časově na sebe navazují, rozhoduje jejich součet. Náklady na dopravu se do limitu nepočítají a platí je nájemce.
Roční strop
Když součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu, ve znění od ledna 2026, další opravy v tom roce už za drobné nepovažují a platí je pronajímatel. Dřív to bylo 100 Kč. Do plochy se počítají všechny prostory, které nájemce užívá sám, sklepy, balkony, lodžie a terasy polovinou.
Jen doprava mimo limit
Novela z roku 2025 změnila i to, co se do limitu nepočítá. Dřív to byla doprava a jiné náklady spojené s opravou, nově jen doprava. Práce a materiál se tedy do limitu počítají. Nařízení přitom nemá automatickou valorizaci, limity se mohou změnit jen další novelou.
Praktické situace
Kapající baterie nebo protékající splachovač jsou drobnou opravou podle výčtu, stejně jako výměna těsnění. Platí je nájemce, pokud nepřekročil roční strop. Výměna zámku vstupních dveří bytu je také výslovně drobnou opravou. Zámek vchodu do domu ale nařízení nezmiňuje, dům udržuje pronajímatel.
Kotel a topení
Oprava kotle etážového topení, kdy má byt vlastní kotel, je drobná oprava a jeho pravidelné prohlídky a čištění jsou od roku 2026 běžnou údržbou. Velká oprava, která přesáhne roční strop, přechází na pronajímatele. Radiátory a rozvody ústředního topení platí pronajímatel vždy. Jak se rozúčtovává teplo v domě, popisuje článek o rozúčtování tepla.
Havárie
Při prasklé trubce nebo úniku vody musí nájemce vadu oznámit pronajímateli ihned a podle svých možností zabránit další škodě, třeba zavřít uzávěr. Náklady, které na to účelně vynaložil, mu pronajímatel nahradí, pokud vadu nezpůsobil. Plíseň po vytopení nebo z nedostatečného větrání pomáhá předejít správné větrání, které popisuje článek o orosených oknech.
Když pronajímatel neopravuje
Vadu, která brání obvyklému bydlení, musí nájemce oznámit bez zbytečného odkladu. Pronajímatel ji má odstranit v přiměřené době. Pokud to neudělá bez zbytečného odkladu a řádně, může ji nájemce odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, pokud vada není nepodstatná. Kdo vadu neoznámil včas, na náhradu nárok nemá.
Výpověď bez výpovědní doby
Pokud pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě, vadu nezpůsobil nájemce a jde o hrubé porušení povinností pronajímatele, může nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zadržovat nájemné svévolně ale zákon nedovoluje. Další pravidla výpovědi popisuje článek o výpovědi z nájmu.
Úpravy bytu a odchod
Úpravy, přestavby a jiné změny bytu může nájemce provést jen se souhlasem pronajímatele. Výjimkou jsou změny nezbytné kvůli zdravotnímu postižení, kde může souhlas nahradit soud. Při skončení nájmu nájemce změny bez souhlasu odstraní, pokud pronajímatel nežádá jinak, a náhradu za zhodnocení bytu žádat nemůže.
Malování při odchodu
Nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Zákon výslovně nestanoví povinnost vymalovat při odchodu ani interval malování. Rozhoduje stav při převzetí a míra opotřebení. Stěny po letech normálního bydlení tedy nemusí vypadat jako nové. Jak na malování, radí článek jak vymalovat pokoj.
Kauce a škody
Při skončení nájmu pronajímatel vrací kauci a započte si, co mu nájemce z nájmu dluží, například náhradu za poškození nad rámec běžného opotřebení. Za běžné opotřebení srážet nelze. Kauce spolu se smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podrobnosti popisuje článek o kauci za nájem.
Družstevní byt
U družstevního bytu určují rozsah běžné údržby a drobných oprav stanovy bytového družstva podle zákona o obchodních korporacích. Je proto potřeba podívat se do nich, nařízení vlády se automaticky neuplatní.
Sedm omylů o drobných opravách
- Limit je 1000 Kč a 100 Kč na metr. Od ledna 2026 platí 1500 Kč a 150 Kč.
- Do limitu se nepočítá práce ani materiál. Od 2026 se nepočítá jen doprava.
- Ve smlouvě můžeme dohodnout, že všechno platí nájemce. K takovému ujednání se nepřihlíží.
- Radiátory jsou drobná oprava. Výslovně ne.
- Výměna zámku je věc pronajímatele. U vstupních dveří bytu je to drobná oprava.
- Když pronajímatel neopraví, přestanu platit nájem. Zákon dává právo na opravu na jeho náklady nebo slevu.
- Při odchodu musím vždy vymalovat. Rozhoduje stav při převzetí a běžné opotřebení.
Časté otázky
Kdo platí drobné opravy v nájemním bytě?
Nájemce. Občanský zákoník mu ukládá provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Všechno ostatní je na pronajímateli, který musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Co přesně je drobná oprava, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Jaký je limit drobné opravy?
Podle znění nařízení platného od 1. ledna 2026 je drobnou opravou i oprava, která není ve výčtu, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1500 Kč. Související navazující opravy téže věci se sčítají. Doprava se do limitu nepočítá a platí ji nájemce.
Existuje roční strop drobných oprav?
Ano. Když součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy, ve znění od ledna 2026, další opravy v tom roce už drobnými nejsou a hradí je pronajímatel. Sklepy, balkony, lodžie a terasy se počítají polovinou.
Je malování povinnost nájemce?
Malování, oprava omítek a tapetování patří podle nařízení do běžné údržby, kterou hradí nájemce. Při skončení nájmu se byt vrací ve stavu při převzetí, ale s ohledem na běžné opotřebení, takže stěny po letech normálního bydlení nemusí vypadat jako nové.
Kdo platí opravu kotle a radiátorů?
Oprava kotle etážového topení je drobná oprava a od roku 2026 jsou jeho pravidelné prohlídky a čištění běžnou údržbou nájemce. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení nařízení výslovně vylučuje, ty platí pronajímatel. Velká oprava nad roční strop přechází také na pronajímatele.
Co dělat, když pronajímatel vadu neopraví?
Vadu je potřeba oznámit, u havárie ihned. Když ji pronajímatel neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, může ji nájemce odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného. Kdo vadu neoznámil včas, na náhradu nárok nemá.
Co je u plynového kotle zákonná povinnost a co jen doporučení výrobce, vysvětluje článek o revizi plynového kotle.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Nařízení o běžné údržbě a drobných opravách, nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Novela limitů drobných oprav, odborný komentář, EPRAVO.CZ (epravo.cz)
