Zástavní právo dává věřiteli jistotu, že když dluh nebude zaplacen řádně a včas, může zastavenou věc zpeněžit a uhradit se z výtěžku. U bytu nebo domu vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, u movitých věcí odevzdáním věci, jejím označením nebo zápisem do Rejstříku zástav u notáře. Zastavená věc přitom zůstává vaše, dál v ní bydlíte nebo ji používáte. Po splacení dluhu zástava zaniká, zápis v katastru je ale potřeba nechat vymazat.
Ve zkratce
- Zástava zajišťuje dluh, věřitel se z ní uspokojí, jen když dlužník neplatí.
- K nemovitosti zapsané v katastru vzniká zástava teprve vkladem, ne podpisem smlouvy.
- Pořadí více zástav určuje okamžik, kdy návrh na zápis došel na katastrální úřad.
- Ujednání, že si věřitel zástavu prostě nechá, zákon před splatností dluhu zakazuje.
- Prodat zástavu smí věřitel nejdříve 30 dní po písemném oznámení, že začíná s výkonem.
- Splacením dluhu zástava zaniká, ale z katastru zmizí až po výmazu.
Co je zástavní právo a k čemu slouží
Občanský zákoník řadí zástavu mezi věcná práva k cizí věci, upravuje ji v § 1309 a následujících. Věřitel tím získává oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení. Jeho právo se probudí teprve tehdy, když dlužník řádně a včas neplatí. Zástavním dlužníkem zákon nazývá vlastníka zastavené věci, osobním dlužníkem toho, kdo má dluh splácet, a často jde o jednoho člověka.
Co může být zástavou
Zástavou může být podle § 1310 každá věc, se kterou lze obchodovat: byt, dům, pozemek, auto, šperk, cenný papír, pohledávka, podíl ve společnosti nebo celý závod. Zastavit lze i věc, kterou zástavní dlužník teprve nabude, například byt ve výstavbě. Zajistit se dá dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo takový, který teprve vznikne. Cizí věc smí zástavce zastavit jen se souhlasem jejího vlastníka.
Zástava nemovitosti a hypotéka
Zástavní smlouva a vznik zápisem do katastru
Zástava se zřizuje zástavní smlouvou, ve které musí stát, co je zástavou a pro jaký dluh se zřizuje. Podle § 1316 vzniká zástava k věci zapsané ve veřejném seznamu teprve zápisem do tohoto seznamu. U nemovitostí je tím seznamem katastr a zápis se provádí vkladem. Jak řízení probíhá a proč úřad nesmí rozhodnout dřív než po dvaceti dnech od odeslání informace vlastníkovi, vysvětluje článek o tom, jak funguje vklad do katastru nemovitostí a jeho lhůty.
Proč na pořadí záleží
Na jedné nemovitosti může váznout několik zástav. Jejich pořadí se podle § 1371 řídí dobou vzniku, a u práv zapisovaných do katastru rozhoduje okamžik podání návrhu na zápis. Kdo je první, uspokojí se z výtěžku přednostně, další věřitelé dostanou jen to, co zbude. Proto banky obvykle trvají na tom, aby se zástavní smlouva podala na katastr spolu s kupní smlouvou a v pořadí, které si určí ony.
Hypotéka jako úvěr zajištěný nemovitostí
Zákon o spotřebitelském úvěru mezi úvěry na bydlení řadí i každý spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitou věcí. Hypotéka je tedy v běžné řeči úvěr, u kterého si banka jako zajištění bere zástavu k bytu, domu nebo pozemku. Nemusí jít jen o kupovanou nemovitost. Banka může přijmout do zástavy i jiný dům, například rodičů, pokud s tím vlastník souhlasí. Na stejném principu stojí i americká hypotéka jako neúčelový úvěr se zástavou, u které banka nezkoumá, na co peníze použijete.
Společné jmění manželů
Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů, nejde o běžnou záležitost. Podle § 714 občanského zákoníku proto manželé jednají společně, nebo jeden z nich se souhlasem druhého. Bezpečné je proto, aby zástavní smlouvu podepsali oba. Když jeden manžel jedná bez potřebného souhlasu, může se druhý dovolat neplatnosti takového jednání. Odmítá-li souhlas bez vážného důvodu a proti zájmu rodiny, může ho na návrh nahradit soud.
Zákaz zcizení a zatížení
Spolu se zástavou se u úvěrů často sjednává zákaz zcizení a zatížení. Znamená, že vlastník nesmí nemovitost bez souhlasu věřitele prodat, darovat ani zatížit dalším právem, třeba další zástavou nebo věcným břemenem. Podle § 1761 působí takový zákaz jen mezi stranami smlouvy, pokud není zřízen jako věcné právo. Teprve jako věcné právo zapsané vkladem do katastru působí i vůči ostatním. Platný je jen na určitou a přiměřenou dobu, zpravidla do splacení úvěru.
Kde zástavu a zákaz najdete
Oba zápisy uvidíte na listu vlastnictví v části C, která obsahuje věcná práva zatěžující nemovitost. U hypotéky v ní najdete banku jako oprávněnou osobu a jako listinu, na jejímž základě právo vzniklo, zástavní smlouvu. Před koupí bytu nebo domu je proto dobré projít celý list vlastnictví. Jak jednotlivé části číst a co znamená plomba, popisuje návod, jak získat a přečíst výpis z katastru nemovitostí.
Zástava movité věci a Rejstřík zástav
Odevzdání, označení, nebo zápis
U movitých věcí zákon nabízí několik cest. Nejjednodušší je věc odevzdat věřiteli, jak to znáte ze zastavárny, a věřitel pak o ni musí pečovat jako řádný hospodář. Věc lze také odevzdat třetí osobě, aby ji opatrovala, nebo ji označit znamením jako zastavenou. Chcete-li věc dál používat, například auto nebo stroj ve firmě, nabízí se zápis do Rejstříku zástav. Zástavní smlouva pak musí mít formu notářského zápisu a zápis provede notář, který smlouvu sepsal.
Co je Rejstřík zástav
Rejstřík zástav vede podle notářského řádu Notářská komora. Zapisují se do něj zástavy movitých věcí, závodů, hromadných věcí a nemovitostí, které se do katastru nezapisují. Kterýkoli notář vydá každému na požádání výpis z rejstříku nebo potvrzení, že určitá věc v něm jako zástava evidována není. To se hodí třeba při koupi ojetého auta, stroje nebo vybavení provozovny od jiného podnikatele.
Výkon zástavního práva, když dlužník neplatí
Oznámení a třicetidenní lhůta
Jakmile je zajištěný dluh splatný a dlužník neplatí, může věřitel přistoupit k výkonu. Musí to zástavnímu dlužníkovi písemně oznámit a uvést, jakým způsobem se ze zástavy uspokojí. U zástavy zapsané v katastru nebo v Rejstříku zástav zajistí také zápis započetí výkonu. Od oznámení nesmí dlužník zástavu bez souhlasu věřitele zcizit. Zpeněžit ji věřitel smí nejdříve po uplynutí třiceti dnů od oznámení, a ke kratší lhůtě ujednané předem se nepřihlíží.
Dražba, soudní prodej, nebo dohodnutý prodej
Věřitel se může uspokojit způsobem, na kterém se se zástavcem písemně dohodl, jinak z výtěžku veřejné dražby nebo prodeje podle jiného zákona. Zákon o veřejných dražbách nazývá dražbu na návrh zajištěného věřitele nucenou dražbou. Druhou cestou je soudní prodej zástavy, o který věřitel žádá soud. Prodává-li věřitel zástavu sám mimo dražbu, musí postupovat s odbornou péčí a prodat ji za cenu, za jakou se srovnatelná věc obvykle prodává.
Co zákon zakazuje a co se stane s výtěžkem
Dokud dluh není splatný, nelze platně ujednat, že si věřitel zástavu ponechá za předem určenou cenu nebo ji zpeněží libovolně. U spotřebitelů a drobných podnikatelů se k takovému ujednání nepřihlíží ani po splatnosti. Z výtěžku se uhradí pohledávka s příslušenstvím a náklady. Co zbude, patří zástavnímu dlužníkovi, a co chybí, musí osobní dlužník doplatit. O prodeji a použití výtěžku podává věřitel písemnou zprávu. Když zástavu prodává první věřitel v pořadí, nabyvatel ji dostane bez dalších zástav.
Zánik zástavy a výmaz po splacení
Kdy zástava zaniká
Zánikem zajištěného dluhu zaniká podle § 1376 i zástava, nejčastěji tedy splacením úvěru. Zaniknout může i jinak, a přitom dluh trvá dál: když zástava zanikne, když se jí věřitel vzdá, když vrátí zastavenou věc, když zástavce složí cenu zastavené věci nebo když uplyne doba, na kterou byla zřízena. Pokud zápis v katastru nebo rejstříku zůstane i po zániku, jde podle § 1378 o závadu, která vlastníka omezuje třeba při prodeji nebo při žádosti o nový úvěr.
Jak probíhá výmaz z katastru
Zákon ukládá věřiteli, aby po zániku zástavy bez zbytečného odkladu požádal o výmaz. Zástavní dlužník může podat žádost sám, pokud zánik doloží listinou potvrzenou věřitelem, rozhodnutím soudu nebo jinou veřejnou listinou. Po doplacení hypotéky proto banka vydává potvrzení o zániku dluhu, kterému se říká kvitance. Kdo co podává na katastr, se mezi bankami liší, a nepotvrdí-li věřitel zánik na vaši žádost, odpovídá za škodu. Postup po doplacení přibližuje i článek o předčasném splacení hypotéky.
Jak postupovat, když zastavujete nemovitost
- Ověřte si na listu vlastnictví, jaké zástavy, břemena a zákazy už na nemovitosti váznou.
- Přečtěte si zástavní smlouvu: jaký dluh zajišťuje, do jaké výše a zda obsahuje zákaz zcizení a zatížení.
- Zjistěte, zda nemovitost nepatří do společného jmění, a pokud ano, zajistěte souhlas manžela.
- Po podání návrhu na vklad sledujte řízení na katastru a zkontrolujte výsledný zápis v části C.
- Po doplacení si vyžádejte kvitanci a ověřte, že z katastru zmizela zástava i zákaz zcizení a zatížení.
Časté otázky
Mohu prodat byt, na kterém vázne zástavní právo?
Můžete, zástava prodej sama o sobě nezakazuje, ale zapsaná zástava přechází na kupujícího. Proto se v praxi dluh splácí z kupní ceny a zástava se pak vymaže. Pokud je zapsán i zákaz zcizení, potřebujete k prodeji souhlas banky.
Kdy přesně vzniká zástava k nemovitosti?
Zápisem do katastru nemovitostí, tedy povolením vkladu, s účinky ke dni, kdy návrh došel na úřad. Samotný podpis zástavní smlouvy zástavu nezakládá. O pořadí zástavy přitom rozhoduje okamžik, kdy byl návrh na vklad podán.
Může si banka byt prostě nechat, když nesplácím?
Ne. Ujednání, že si věřitel zástavu ponechá, zákon před splatností dluhu zakazuje a u spotřebitelů se k němu nepřihlíží ani potom. Věřitel musí zástavu zpeněžit dražbou, soudním prodejem nebo dohodnutým prodejem za obvyklou cenu a přebytek vám vydat.
Zmizí zástava z katastru sama po doplacení hypotéky?
Nezmizí. Dluh i zástava splacením zaniknou, zápis ale zůstává, dokud se nevymaže na základě potvrzení banky. Po doplacení si proto vyžádejte kvitanci a za pár týdnů zkontrolujte list vlastnictví, zda je zápis pryč včetně zákazu zcizení a zatížení.
Jak zjistím, jestli kupované auto není zastavené?
Požádejte kteréhokoli notáře o výpis z Rejstříku zástav nebo o potvrzení, že auto v něm jako zástava evidováno není. Výpis vydá každému, kdo o něj požádá. Zástava vzniklá odevzdáním věci nebo označením se v rejstříku neobjeví, proto se ptejte i prodávajícího.
Může zástavu zřídit úřad nebo exekutor bez mé smlouvy?
Ano, zákon počítá i se zástavou zřízenou rozhodnutím orgánu veřejné moci, která vzniká vykonatelností rozhodnutí. V katastru se pak objeví jako exekutorské nebo soudcovské zástavní právo. Vymazat se dá až poté, co dluh zanikne a je to doloženo.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 714, 1309 až 1389 a 1761 (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 11 a 18 (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád, § 35a a 35i o Rejstříku zástav (zakonyprolidi.cz)
