Daň z prodeje nemovitosti se u fyzické osoby platí jako daň z příjmů, ale jen tehdy, když prodej nesplní žádnou z podmínek osvobození. Daně se zbavíte, pokud jste v prodávaném bytě nebo domě měli bydliště aspoň dva roky bezprostředně před prodejem, pokud od nabytí uplynula zákonná doba, nebo pokud peníze včas použijete na vlastní bydlení. Když osvobození nevyjde, zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a doloženými výdaji, ne celá kupní cena.
Ve zkratce
- Prodej nemovitosti je ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů a daní se sazbou 15 %, u nejvyšších příjmů zčásti 23 %.
- Dva roky bydliště těsně před prodejem stačí k osvobození bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastníte.
- Časový test je deset let u nemovitostí nabytých od roku 2021, u dříve nabytých pět let.
- Peníze použité na vlastní bydlení do konce následujícího roku prodej osvobodí i bez splnění časového testu.
- Odečíst jde kupní cenu, opravy, technické zhodnocení i náklady spojené s prodejem, vlastní práci ne.
- Osvobozený příjem nad pět milionů korun se zpravidla musí oznámit finančnímu úřadu.
Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti
Prodej jako ostatní příjem
Zákon č. 586/1992 Sb. řadí příjem z úplatného převodu nemovité věci mezi ostatní příjmy podle § 10. Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Ze základu se platí daň z příjmů fyzických osob, tedy 15 % a nad 36násobek průměrné mzdy 23 %. Hranice se odvozuje od průměrné mzdy, a proto se každý rok mění. Prodej se sčítá s ostatními zdanitelnými příjmy za daný rok.
Roční osvobození do 50 000 korun neplatí
Kdo občas něco prodá nebo pronajme, zná pravidlo, že drobné ostatní příjmy do 50 000 korun za rok jsou od daně osvobozené. Na prodej nemovité věci se ale podle § 10 odst. 3 nevztahuje, zákon ho výslovně vylučuje. I malý pozemek prodaný se ziskem proto musíte zdanit, pokud nesplníte některou z podmínek § 4. Osvobození se navíc nevztahuje na nemovitosti, které jsou nebo byly v obchodním majetku podnikatele, u časového testu kdykoli během deseti let před prodejem.
Časový test: pět, nebo deset let
Rozhoduje datum nabytí
Podle § 4 odst. 1 písm. b) je příjem z prodeje osvobozen, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem přesáhne deset let. Tato lhůta platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021. U nemovitostí nabytých dříve se podle přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. použije původní úprava s pětiletou lhůtou. Rozhodující je tedy den, kdy jste vlastnictví získali, a ne to, kdy prodáváte. Koupi i prodej si ověříte na listu vlastnictví.
Budoucí prodej a zálohy
Časový test nejde obejít smlouvou o smlouvě budoucí. Zákon osvobození vylučuje u budoucího prodeje, který se uskuteční do deseti let od nabytí, i když samotná kupní smlouva bude uzavřena až po jejich uplynutí. Kdo plánuje prodej těsně po dosažení lhůty, měl by vše uzavřít až po ní. Jak správně nastavit podmínky převodu a úschovy peněz, popisuje přehled o tom, co ohlídat v kupní smlouvě na nemovitost.
Osvobození, když jste v nemovitosti bydleli
Dva roky bydliště těsně před prodejem
Podle § 4 odst. 1 písm. a) je osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky se souvisejícím pozemkem, pokud v nich prodávající měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Délka vlastnictví tu nehraje roli. Zákon mluví o bydlišti, ne o trvalém pobytu, takže rozhoduje skutečné bydlení. Uschovejte si doklady, které ho prokážou, například vyúčtování energií, smlouvy nebo korespondenci na adresu. Dva roky musí skončit až prodejem, ne dřív.
Kratší bydlení a dvouletá výluka
Pokud jste v bytě bydleli méně než dva roky, příjem je osvobozen jen tehdy, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. I tady platí výluka pro smlouvy o smlouvě budoucí: budoucí prodej uskutečněný do dvou let od nabytí osvobozen není, i když kupní smlouva přijde až později. Osvobození se týká jen jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru.
Manželé a společné jmění
U nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, aby podmínky osvobození splnil jen jeden z nich. Když tedy v bytě dva roky bydlela manželka a manžel mezitím pracoval a žil jinde, příjem je osvobozen pro oba. Výjimkou je případ, kdy byla nemovitost zařazena do obchodního majetku některého z manželů. Vypořádání společného jmění podle § 4 odst. 2 nepřerušuje běh časového testu, stejně jako vznik jednotek v domě nebo rozdělení pozemku.
Reinvestice do vlastního bydlení
Co zákon považuje za bytovou potřebu
Pokud nesplníte časový test ani dva roky bydliště, můžete daň z prodeje nemovitosti ušetřit tím, že peníze použijete na vlastní bydlení. Bytovou potřebu definuje § 4b. Patří sem koupě nebo výstavba rodinného domu či bytu, koupě pozemku se zahájením výstavby do čtyř let, údržba a změna stavby, splacení členského vkladu do bytového družstva, vypořádání společného jmění nebo spoludědiců a také splacení úvěru, ze kterého jste takovou potřebu financovali.
Lhůta pro použití peněz
Prostředky musíte použít nejpozději do konce roku, který bezprostředně následuje po roce, kdy jste je získali. Zákon počítá i s opačným pořadím: pokud jste nový byt koupili už v roce před prodejem, uznává se i tento výdaj. Získání peněz musíte podle § 4b odst. 3 oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje. Pokud podmínku nakonec nesplníte, stane se příjem zdanitelným v následujícím roce.
Zděděná a darovaná nemovitost
Dědictví v přímé linii
Samotné dědictví je od daně z příjmů osvobozené podle § 4a. Při pozdějším prodeji ale běží časový test. Zákon pamatuje na dědice: pokud jste nemovitost zdědili po zůstaviteli, který byl vaším příbuzným v řadě přímé nebo manželem, zkracuje se deset let o dobu, po kterou ji prokazatelně vlastnil on. Byt, který rodiče vlastnili dvacet let, tak můžete po zdědění prodat bez daně, i když jste ho sami vlastnili krátce.
Dar a výdaje u bezúplatného nabytí
U daru zákon takové zkrácení nezná, lhůta běží od okamžiku, kdy jste nemovitost darem nabyli. Dar od blízkých příbuzných je přitom sám osvobozený, jak vysvětluje přehled o tom, co obnáší darovací smlouva u nemovitosti. U zděděné nebo darované nemovitosti se jako výdaj při prodeji uplatní cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.
Jaké výdaje si můžete odečíst
Výdajem je především cena, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli. Dále částky vynaložené na technické zhodnocení, opravy a údržbu a další výdaje související s prodejem, například odměna realitní kanceláře, znalecký posudek nebo náklady úschovy. Nepočítají se výdaje na osobní potřebu ani hodnota vlastní práce, kterou jste do domu vložili. Všechno musí být doloženo, proto si faktury od řemeslníků a smlouvy uschovejte po celou dobu vlastnictví.
Daňové přiznání a oznámení osvobozeného příjmu
Kdy a jak podat přiznání
Zdanitelný příjem z prodeje uvedete do přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém peníze přišly. Lhůta je tři měsíce po skončení roku, při elektronickém podání čtyři a s daňovým poradcem šest měsíců. Zaměstnanec, kterému jinak stačí roční zúčtování u zaměstnavatele, musí kvůli prodeji podat přiznání sám. Pokud se kupní cena platí ve splátkách, zahrnuje se každá do roku, kdy byla zaplacena, ne celá najednou.
Oznámení osvobozeného příjmu nad pět milionů
Osvobozený příjem do přiznání nepatří. Pokud je ale vyšší než pět milionů korun, musíte ho podle § 38v oznámit finančnímu úřadu, a to ve stejné lhůtě jako přiznání. Uvádí se výše příjmu, popis okolností a datum. Oznámení odpadá jen u příjmů, které správce daně zjistí z veřejných rejstříků podle § 38v odst. 3. Za neoznámení hrozí pokuta od 0,1 % do 15 % příjmu podle toho, jestli ho podáte sami, po výzvě, nebo vůbec.
Rozdíl proti dani z nabytí a dani z nemovitých věcí
Daň z prodeje se často plete s dalšími dvěma daněmi. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dříve platil kupující, zrušil zákon č. 386/2020 Sb. a dnes ji nikdo neplatí. Daň z nemovitých věcí je naopak každoroční majetková daň za samotné vlastnictví a platí ji ten, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu. Podrobnosti o tom, kdo a do kdy podává přiznání, najdete v článku o dani z nemovitosti a jejích lhůtách.
Jak postupovat před prodejem
- Na listu vlastnictví si ověřte datum nabytí a podle něj určete, zda pro vás platí pětiletý, nebo desetiletý test.
- Zjistěte, zda jste v nemovitosti měli bydliště aspoň dva roky bezprostředně před plánovaným prodejem, a připravte doklady.
- Prověřte, jestli nemovitost někdy nebyla v obchodním majetku, a pokud ano, kdy byla vyřazena.
- Pokud žádný test nevyjde, rozhodněte, zda peníze použijete na vlastní bytovou potřebu do konce následujícího roku.
- Shromážděte doklady o kupní ceně, opravách, technickém zhodnocení a nákladech prodeje.
- Po prodeji podejte přiznání, případně oznámení o získání prostředků nebo oznámení osvobozeného příjmu nad pět milionů.
Časté otázky
Kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti?
Když jste v bytě nebo domě měli bydliště aspoň dva roky těsně před prodejem, když od nabytí uplynulo deset let, u starších nemovitostí pět, nebo když peníze včas použijete na vlastní bydlení. Stačí splnit jednu z těchto podmínek, a pokud nemovitost nebyla v obchodním majetku, daň neplatíte.
Zdaňuje se celá kupní cena?
Ne, základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a doloženými výdaji. Odečíst můžete cenu, za kterou jste nemovitost koupili, opravy, technické zhodnocení a náklady na prodej. Pokud vyjde ztráta, daň neplatíte, ale ztrátu si nemůžete odečíst od jiných příjmů.
Musím platit daň, když prodám zděděný byt po rodičích?
Často ne. U dědictví po rodičích, prarodičích, dětech nebo manželovi se do časového testu započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zemřelý. Pokud vám oba úseky dohromady dají deset let, případně pět u nemovitostí nabytých před rokem 2021, je prodej osvobozen.
Jak dlouho mám na nákup nového bydlení?
Do konce roku, který následuje po roce prodeje. Uzná se i nákup v roce před prodejem, pokud na něj jste použili odpovídající částku. Nezapomeňte finančnímu úřadu oznámit získání peněz ve lhůtě pro podání přiznání, jinak se vystavujete dalším potížím.
Musím prodej uvádět v přiznání, i když je osvobozený?
Osvobozený příjem do přiznání nepíšete. Pokud ale přesáhne pět milionů korun, musíte ho finančnímu úřadu oznámit ve stejné lhůtě jako přiznání, jinak hrozí pokuta. Samostatné oznámení podáváte také tehdy, když osvobození stojí na použití peněz na bydlení.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4, 4a, 4b, 10, 16, 38g, 38v a 38w (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje daň z nabytí nemovitých věcí, s přechodnými ustanoveními (zakonyprolidi.cz)
