Darovací smlouva je dohoda, kterou dárce bezplatně převádí věc do vlastnictví obdarovaného a ten dar přijímá. U drobností stačí předání z ruky do ruky, písemnou formu zákon vyžaduje u věcí zapsaných ve veřejném seznamu, typicky u domu, bytu nebo pozemku, a vždy, když se dar předává až později. Nemovitost přechází na nového vlastníka teprve zápisem do katastru. Dar od blízkého příbuzného je od daně z příjmů osvobozen, dárce si může vyhradit doživotní užívání a v nouzi nebo pro hrubý nevděk lze dar odvolat.
Ve zkratce
- Darování nemovitosti a darování s odloženým předáním musí být písemné.
- Vlastníkem nemovitosti se obdarovaný stává až vkladem do katastru nemovitostí.
- Dárce si může zřídit služebnost užívání nebo požívání, která zaniká jeho smrtí.
- Dar lze odvolat, když dárce upadne do nouze nebo když mu obdarovaný hrubě ublíží.
- Dary od příbuzných v přímé linii, sourozenců, manžela a dalších blízkých jsou od daně osvobozené.
- Co jeden manžel dostane darem, nepatří do společného jmění, pokud dárce neurčí jinak.
Co je darovací smlouva podle občanského zákoníku
Občanský zákoník upravuje darování v § 2055 a následujících. Podstatou je bezplatnost: dárce za věc nic nedostává a obdarovaný ji musí přijmout, bez přijetí smlouva nevznikne. Zákon výslovně říká, že plnění z pouhé společenské úsluhy, třeba pozornost na oslavu, není darováním, pokud je z chování stran zřejmé, že se nechtějí smluvně vázat. Darovat lze i celý současný majetek. Smlouva o budoucím majetku však platí jen do poloviny jeho hodnoty.
Slib daru není darování
Kdo druhému dar jen slíbí, není podle § 2056 zavázán darovat. Ten, komu byl dar slíben, má ale nárok na náhradu nákladů, které účelně vynaložil v očekávání daru. Kdo v očekávání slíbeného auta zaplatil pojištění, může chtít tyto výdaje, auto ne. Jiná situace nastane, když se dárce písemně zaváže věc předat později. Taková smlouva už zavazuje a dárce musí dar skutečně odevzdat.
Forma: kdy musí být smlouva písemná
Movité věci a peníze
Peníze, šperk nebo nábytek lze darovat ústně, pokud se věc předá zároveň s projevem vůle darovat a dar přijmout. Písemnou formu vyžaduje § 2057 tehdy, když k odevzdání nedojde hned. U větších peněžních darů se písemná smlouva vyplatí i bez zákonné povinnosti. Poslouží jako doklad pro finanční úřad i pro pozdější dědické řízení, kde se dary mezi dětmi zpětně posuzují.
Nemovitosti a další zapsané věci
Při darování věci zapsané do veřejného seznamu, tedy především nemovitosti v katastru, musí být smlouva vždy písemná. Obsahuje označení dárce a obdarovaného, přesnou identifikaci nemovitosti podle katastru a projev vůle darovat a dar přijmout. Údaje o parcele, čísle listu vlastnictví a katastrálním území se vyplatí opsat z aktuálního dokladu, jak ho popisuje návod, co obsahuje výpis z katastru a jak ho číst. Chyba v označení je častým důvodem zamítnutí vkladu.
Darování nemovitosti a vklad do katastru
Kdy se obdarovaný stává vlastníkem
Podpisem smlouvy vlastnictví k nemovitosti nepřechází. Podle § 1105 se nemovitá věc zapsaná ve veřejném seznamu nabývá až zápisem do něj. Dárce nebo obdarovaný proto po podpisu podá na katastrální úřad návrh na vklad a přiloží smlouvu, zpravidla s úředně ověřenými podpisy. Úřad vklad povolí nejdříve po uplynutí dvaceti dnů od odeslání informace dosavadnímu vlastníkovi. Jak řízení probíhá a od kdy se počítají jeho účinky, vysvětluje článek o tom, jak funguje vklad do katastru nemovitostí.
Výhrada užívání a věcné břemeno
Užívací a požívací právo
Rodiče často darují byt nebo dům dětem a chtějí v něm dál bydlet. Řešením je služebnost zřízená ve smlouvě nebo vedle ní. Užívací právo podle § 1283 dovoluje užívat věc pro vlastní potřebu a potřebu domácnosti. Požívací právo podle § 1285 je širší: poživatel může z věci brát i plody a užitky, třeba nájemné z pronajaté části domu. Podrobnosti o druzích zatížení a o tom, co znamenají pro nového vlastníka, shrnuje přehled věcných břemen a služebností.
Kdy služebnost vzniká a zaniká
U nemovitosti zapsané v katastru vzniká služebnost zřízená smlouvou až zápisem do katastru, proto se v návrhu na vklad uvádí spolu s převodem vlastnictví. Osobní služebnost, kterou si vyhradí dárce, zaniká podle § 1302 jeho smrtí. Zrušit se dá i dříve dohodou obou stran, a to výmazem z katastru. Při prodeji přechází břemeno i na kupujícího, protože nabyvatel přejímá zapsané závady.
Vrácení daru pro nouzi a pro nevděk
Odvolání daru pro nouzi
Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá na nutnou výživu svou nebo osob, které je povinen živit, může dar odvolat. Obdarovaný mu dar vrátí nebo zaplatí jeho obvyklou cenu, ale jen v rozsahu, v jakém dárci prostředky na výživu chybí. Této povinnosti se může zprostit tím, že dárci potřebnou výživu poskytuje. Povinnost nemá, je-li sám v obdobné nouzi, a právo odvolat dar nemá dárce, který si nouzi způsobil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.
Odvolání daru pro nevděk
Druhým důvodem je nevděk. Pokud obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží tak, že zjevně poruší dobré mravy, může dárce od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení celého daru. Nevděkem může být i chování k osobě dárci blízké. Lhůta je krátká: jeden rok ode dne ublížení, nebo ode dne, kdy se o něm dárce dozvěděl. Předem se práva odvolat dar vzdát nelze, taková věta ve smlouvě podle § 2076 nemá účinek. Na běžné neshody v rodině nevděk nestačí.
Daň z daru a oznámení finančnímu úřadu
Kdo je od daně osvobozen
Samostatná darovací daň už neexistuje, bezúplatné příjmy fyzických osob spadají pod daň z příjmů. Zákon o daních z příjmů v § 10 odst. 3 osvobozuje dary od příbuzných v linii přímé, tedy od rodičů, prarodičů a dětí, dále od sourozenců, strýce, tety, synovce, neteře, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela a rodičů manžela. Osvobozen je i dar od člověka, se kterým obdarovaný nejméně rok před darem žil ve společné domácnosti a pečoval o ni nebo byl na něm závislý.
Dary od ostatních osob
Dar od kamaráda, partnera bez společné domácnosti nebo vzdálenějšího příbuzného je ostatním příjmem a zdaňuje se v daňovém přiznání. Výjimkou jsou příležitostné dary, jejichž úhrn od téhož dárce za rok nepřesáhne zákonný limit. Před přijetím většího daru od někoho mimo vyjmenovaný okruh se proto vyplatí zjistit, jak se zdaní. Kdo dar dostává, má být připraven doložit, od koho a proč ho získal.
Kdy dar oznámit
Osvobozený příjem nad zákonem stanovenou hranici je třeba podle § 38v oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy byl přijat. Oznámení obsahuje výši příjmu, popis okolností a datum. Povinnost odpadá u údajů, které úřad zjistí ze zveřejněných evidencí, ale u darované nemovitosti výklad není jednotný. Za neoznámení hrozí pokuta odstupňovaná podle toho, zda oznámení podáte sami, nebo až po výzvě.
Dar mezi manžely a dar jednomu z manželů
Dar nepatří do společného jmění
Co za trvání manželství nabude darem jen jeden z manželů, není podle § 709 součástí společného jmění, ledaže dárce projeví jiný úmysl. Když rodiče darují byt dceři, patří jen jí, i když je vdaná. Chtějí-li obdarovat oba manžele, musí to ve smlouvě výslovně uvést. Rozdíl se ukáže hlavně při rozvodu: výlučný majetek se do vypořádání společného jmění nezahrnuje, investice z něj do společného majetku se ale vypořádávají.
Darování mezi manžely
Manžel může druhému manželovi darovat věc ze svého výlučného majetku běžnou darovací smlouvou, u nemovitosti vždy písemnou a s vkladem do katastru. Dar mezi manžely je osvobozený od daně. Pokud je věc ve společném jmění, jde o změnu jeho rozsahu, kterou zákon svěřuje smlouvě o manželském majetkovém režimu ve formě notářského zápisu. Postup je proto lepší probrat předem s notářem.
Dar a pozdější dědění
Darování za života snižuje majetek, který zbude v pozůstalosti, a s tím počítají pravidla o povinném dílu. Na povinný díl nepominutelného dědice se započítává, co od zůstavitele bezplatně dostal v posledních třech letech před jeho smrtí, k obvyklým dárkům se nepřihlíží. Dar také nepřenáší dluhy, kdežto při dědění se za ně ručí, jak popisuje článek o tom, jak funguje dědění dluhů a výhrada soupisu.
Jak darovat nemovitost krok za krokem
- Ověřte si v katastru vlastnictví, přesné označení nemovitosti a zapsané závady.
- Rozhodněte, zda si dárce vyhradí užívací nebo požívací právo.
- Sepište písemnou smlouvu s přesným označením stran a nemovitosti, případně s ujednáním o služebnosti.
- Nechte si úředně ověřit podpisy, pokud smlouvu nesepisuje notář nebo advokát.
- Podejte na katastrální úřad návrh na vklad a uhraďte správní poplatek.
- Po zápisu zkontrolujte list vlastnictví a zvažte, zda dar nemusíte oznámit finančnímu úřadu.
Časté otázky
Musí být darovací smlouva u notáře?
Nemusí. Zákon u nemovitosti vyžaduje písemnou formu, notářský zápis ne. Podpisy se ale úředně ověřují, jinak musí navrhovatel jejich pravost katastrálnímu úřadu prokázat. Notáře využijete hlavně tehdy, když darujete věc ze společného jmění manželů nebo řešíte složitější rodinné uspořádání.
Platí se daň z daru od rodičů?
Neplatí. Dar od rodičů, prarodičů, dětí, sourozenců, manžela a dalších blízkých příbuzných je od daně z příjmů osvobozen. U velmi vysokých darů ale může vzniknout povinnost příjem oznámit finančnímu úřadu, i když se z něj daň neplatí.
Můžu darovaný byt dostat zpátky?
Jen ze zákonných důvodů. Dar lze odvolat, když dárce upadne do nouze a nemá na nutnou výživu, nebo když mu obdarovaný hrubě ublíží. Na nevděk je lhůta jeden rok od ublížení nebo od chvíle, kdy se o něm dárce dozvěděl, a vzdát se těchto práv předem nelze.
Můžu v darovaném domě dál bydlet?
Ano, pokud si ve smlouvě zřídíte služebnost užívání nebo požívání a zapíšete ji do katastru. Právo pak platí i vůči dalším vlastníkům, třeba když obdarovaný dům prodá. Zanikne vaší smrtí nebo dohodou s výmazem z katastru.
Patří dar jednomu z manželů do společného jmění?
Ne, co dostane darem jen jeden z manželů, je jeho výlučným majetkem. Výjimkou je situace, kdy dárce ve smlouvě projeví úmysl obdarovat oba manžele. Pokud chcete, aby dar patřil oběma, napište to do smlouvy výslovně.
Kdy se obdarovaný stane vlastníkem nemovitosti?
Až zápisem do katastru nemovitostí, podpis smlouvy nestačí. Katastrální úřad vklad povolí nejdříve po dvaceti dnech od odeslání informace dosavadnímu vlastníkovi. Účinky zápisu se pak vztahují ke dni, kdy návrh na vklad úřadu došel.
Obdarovaný by měl myslet i na zdanění pozdějšího prodeje, protože u darované nemovitosti běží časový test až od nabytí darem a doba vlastnictví dárce se do něj nezapočítává.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 709, 716, 1105, 1107, 1283, 1285, 1302, 1660, 2055 až 2078 (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 10 odst. 3, § 38v a 38w (zakonyprolidi.cz)
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 8, 10 a 18 (zakonyprolidi.cz)
