Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo byl k prvnímu lednu zapsán jako vlastník, a to za celý rok. Přiznání se podává jen jednou, do 31. ledna po roce, kdy nemovitost nabyl, a další roky už se neopakuje, pokud se nic nezměnilo. U běžného bytu se roční daň pohybuje ve stovkách korun a je splatná do 31. května, nepřesáhne-li 5000 korun.
Hlavní body
- Rozhoduje stav k prvnímu lednu, změny během roku se do daně za daný rok nepromítnou.
- Přiznání se podává jen při změně vlastníka nebo okolností, ne každoročně.
- Zvýšení sazeb ani změna koeficientů povinnost podat přiznání nezakládá.
- Do 5000 korun je daň splatná najednou do 31. května, nad tuto částku ve dvou splátkách.
- Osvobození novostaveb a osvobození za zateplení už v zákoně nejsou.
Kdo daň z nemovitosti platí?
Poplatníkem je vlastník pozemku, stavby nebo jednotky. Výjimky se týkají pozemků zatížených právem stavby, kde platí stavebník, majetku ve svěřenských a podílových fondech a některých státních pozemků, kde je poplatníkem nájemce nebo pachtýř.
Správný název je daň z nemovitých věcí. Nezaměňujte ji s daní z nabytí nemovitých věcí, která byla zrušena, ani s daní z příjmu při prodeji. Tahle daň se platí každoročně za samotné vlastnictví.
Proč rozhoduje první leden
Daň se stanoví podle stavu k prvnímu lednu roku, na který se vyměřuje. Kdo je k tomuto dni zapsán jako vlastník, platí za celý rok, i kdyby nemovitost prodal v lednu. Kupující zaplatí až za rok následující.
Vypořádání mezi kupujícím a prodávajícím je věcí kupní smlouvy, ne finančního úřadu. Ten se vždy obrátí na toho, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu. Kdo prodal všechny nemovitosti v obvodu jednoho úřadu, musí to do 31. ledna oznámit, jinak se mu daň vyměřuje dál.
Kdy se přiznání podává a kdy ne
Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období. Připadne-li tento den na víkend, lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den. Podává se u každého finančního úřadu, v jehož obvodu nemovitost leží, tedy zvlášť za každý kraj.
Povinnost vzniká při koupi, daru, dědictví, kolaudaci, přístavbě, změně výměry nebo druhu pozemku a při zániku osvobození. Pokud se nic z toho nestalo, přiznání se nepodává a daň se vyměří ve výši poslední známé daně. Zdlouhavý vklad do katastru lhůtu posouvá: nerozhodne-li úřad do konce roku, podává se přiznání do konce třetího měsíce po měsíci zápisu.
Zvýšení sazeb přiznání nevyžaduje
Tohle je nejčastější zbytečná práce. Změna sazby daně, změna koeficientu podle počtu obyvatel, změna místního nebo inflačního koeficientu ani změna průměrné ceny pozemku povinnost podat přiznání nezakládají.
Daň v těchto případech přepočítá správce daně z moci úřední, stanoví ji hromadným předpisným seznamem a poplatníka informuje před splatností. Přiznání kvůli zdražení daně tedy nepodávejte.
Jak se daň počítá
U staveb je základem zastavěná plocha v metrech čtverečních. U bytů se vychází z podlahové plochy evidované v katastru nemovitostí, která se násobí koeficientem 1,22, pokud je s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, jinak koeficientem 1,20.
Základ se pak násobí sazbou, ta se u obytných budov a bytů upravuje koeficientem podle počtu obyvatel obce. Následuje odečet osvobození, inflační koeficient, spoluvlastnický podíl a nakonec místní koeficient. Po každém kroku se zaokrouhluje nahoru.
Základní sazby, které se týkají běžných vlastníků
Za metr čtvereční se u budovy obytného domu i u bytu počítá 3,50 koruny, stejně jako u stavebního pozemku. Budova pro rodinnou rekreaci má sazbu 11 korun a garáž 14,50 koruny. Za každé další nadzemní podlaží se sazba zvyšuje o 1,40 koruny.
Podstatné je, že koeficient podle počtu obyvatel se použije jen na obytné domy, jejich příslušenství a byty. Na garáže, chaty a stavby pro podnikání se nevztahuje, což se v článcích běžně plete. U garáží a rekreačních budov navíc rozhoduje zápis v katastru, ne skutečné využití.
Místní a inflační koeficient
Místní koeficient si stanovuje obec obecně závaznou vyhláškou v rozmezí 0,5 až 5,0, a to i jen pro část obce. Novela umožnila obcím daň nejen zvýšit, ale nově i snížit. Nestanoví-li obec nic, koeficient je 1,0.
Inflační koeficient je navázán na index spotřebitelských cen, nemůže klesnout a meziročně smí vzrůst nejvýše o jednu pětinu. Vyhlašuje jej Ministerstvo financí sdělením ve Sbírce do 30. června roku předcházejícího zdaňovacímu období.
Modelový výpočet u bytu
Vezměme byt s podlahovou plochou 68 metrů čtverečních evidovanou v katastru, v obci s 30 000 obyvateli, s podílem na pozemku pod domem a bez místního koeficientu. Základ daně je 68 krát 1,22, tedy 83 metrů čtverečních po zaokrouhlení nahoru.
Sazba 3,50 koruny se násobí koeficientem 2,5 pro obce nad 25 000 obyvatel, což dává 8,75 koruny za metr. Výsledná daň činí 727 korun ročně. Kdyby obec stanovila místní koeficient 2,0, zaplatí vlastník 1454 korun, při koeficientu 0,5 jen 364 korun.
Splatnost a jak se platí
Nepřesáhne-li roční daň 5000 korun, je splatná najednou do 31. května. Nad tuto hranici se platí ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu, u zemědělců do 31. srpna a do 30. listopadu. Hranice se posuzuje za celý obvod jednoho finančního úřadu, ne za jednu nemovitost.
Platit lze převodem, poštovní poukázkou, přes SIPO nebo podle údajů zaslaných e-mailem či do datové schránky. Placení přes SIPO je nutné oznámit do 31. ledna toho roku, na který má platit. Časté je opomenutí druhé splátky, protože informace k platbě přijde jen jednou, na jaře.
Osvobození, na která se nespoléhejte
Osvobození novostaveb obytných domů a osvobození po zateplení nebo energeticky úsporné rekonstrukci v zákoně nejsou, přestože je řada zastaralých článků stále uvádí. Jediné energetické osvobození se týká změny systému vytápění z pevných paliv na obnovitelné zdroje, a to na pět let.
Dále existuje osvobození pro držitele průkazu ZTP a ZTP/P za daných příjmových podmínek a pro kulturní památky po stavební úpravě na osm let. U vyjmenovaných případů se osvobození nepřizná samo, musí být uvedeno v přiznání. Souvisejícím tématem je zdanění příjmu z pronájmu, kde je zaplacená daň z nemovitých věcí uznatelným výdajem.
Co hrozí při pozdním podání
Pokuta za opožděné tvrzení daně vzniká až při zpoždění delším než pět pracovních dnů a činí 0,05 procenta stanovené daně za každý den, nejvýše pět procent. Nedosáhne-li 1000 korun, nepředepíše se, což u nízké daně nastává často. Při úplném nepodání je ale minimum 500 korun.
Úrok z prodlení při pozdní platbě běží od čtvrtého dne po splatnosti a odpovídá repo sazbě zvýšené o osm procentních bodů. Nepřesáhne-li v úhrnu 1000 korun, také se nepředepíše. Náklady na vlastní bydlení souvisejí i s pravidly předčasného splacení hypotéky.
Přehled: koeficient podle počtu obyvatel obce
| Velikost obce | Koeficient | Sazba u bytu za metr |
|---|---|---|
| do 1000 obyvatel | 1,0 | 3,50 Kč |
| nad 1000 do 6000 | 1,4 | 4,90 Kč |
| nad 6000 do 10 000 | 1,6 | 5,60 Kč |
| nad 10 000 do 25 000 | 2,0 | 7,00 Kč |
| nad 25 000 do 50 000 | 2,5 | 8,75 Kč |
| nad 50 000 a statutární města | 3,5 | 12,25 Kč |
| Praha | 4,5 | 15,75 Kč |
Sazby vycházejí ze zákona číslo 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí. Obec může koeficient vyhláškou o kategorii zvýšit nebo až o tři snížit. Koeficient se použije jen u obytných budov, jejich příslušenství a bytů.
Sedm situací, kdy musíte podat přiznání
- Koupili, zdědili nebo dostali darem nemovitost.
- Prodali jste část majetku, ale ne všechen v daném kraji.
- Zkolaudovali jste stavbu, přistavěli nebo nastavěli podlaží.
- Změnila se výměra pozemku nebo jeho druh podle katastru.
- Změnilo se využití stavby, například na podnikání.
- Zaniklo osvobození, které jste dříve uplatnili v přiznání.
- Jste spoluvlastník a jiný spoluvlastník podal přiznání jen za svůj podíl.
Nemovitost zděděná i s hypotékou přináší dvě povinnosti naráz. Kdy se vyplatí uplatnit výhradu soupisu a jaké platí lhůty, popisuje text o tom, jak funguje dědění dluhů.
Vedle daně platí majitel bytu ještě jednu pravidelnou položku, příspěvky na správu domu. Podle čeho se určují a kdo o nich rozhoduje, rozebírá text o tom, jak se hlasuje ve společenství vlastníků jednotek.
Povinnost platit daň se váže na vlastnictví, a to vzniká až zápisem do katastru. Od kterého dne se novým vlastníkem stáváte a proč se účinky počítají zpětně, rozebírá text o tom, jak probíhá vklad do katastru nemovitostí.
U nové stavby se povinnost odvíjí od toho, kdy a k čemu ji lze začít užívat. Které stavby kolaudační rozhodnutí vyžadují a co je v něm napsáno, rozebírá text o tom, jak funguje kolaudace stavby.
Často kladené otázky
Musím podávat přiznání každý rok?
Nemusíte. Přiznání se podává jen tehdy, když se změnily okolnosti rozhodné pro stanovení daně nebo osoba poplatníka. Jinak správce daně vyměří daň ve výši poslední známé daně a poplatník nedostává ani platební výměr. Podání každoročního přiznání je zbytečná práce.
Kdo platí daň v roce, kdy jsem byt koupil?
Prodávající, protože rozhodný je stav k prvnímu lednu. Kupující platí až za rok následující a přiznání podává do 31. ledna toho roku. Případné vypořádání poměrné části se řeší v kupní smlouvě mezi stranami, finanční úřad se jím nezabývá.
Musím podat přiznání, když se zvýšily sazby?
Nemusíte. Změna sazeb, koeficientu podle počtu obyvatel, místního ani inflačního koeficientu povinnost podat přiznání nezakládá. Správce daně daň přepočítá z moci úřední a stanoví ji hromadným předpisným seznamem, o kterém poplatníka informuje před splatností.
Do kdy je daň splatná?
Nepřesáhne-li 5000 korun, je splatná najednou do 31. května. Nad tuto částku ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu. Hranice 5000 korun se posuzuje za celkovou daň v obvodu jednoho finančního úřadu, tedy zpravidla za celý kraj, ne za jednotlivou nemovitost.
Platí ještě osvobození pro novostavby nebo po zateplení?
Neplatí, v zákoně nejsou. Jediné osvobození navázané na energetiku se týká změny systému vytápění z pevných paliv na obnovitelné zdroje a trvá pět let. Zateplení, výměna oken ani snížení energetické náročnosti nárok na osvobození nezakládají.
Jak se počítá daň u bytu?
Vychází se z podlahové plochy evidované v katastru, která se násobí koeficientem 1,22 při podílu na společném pozemku, jinak 1,20. Výsledek zaokrouhlený nahoru se násobí sazbou 3,50 koruny upravenou koeficientem podle počtu obyvatel obce a nakonec případným místním koeficientem.
Vztahuje se koeficient podle velikosti obce i na garáž?
Nevztahuje. Použije se jen u budov obytného domu, jejich příslušenství a u bytů. Garáže, budovy pro rodinnou rekreaci a stavby pro podnikání se zdaňují základní sazbou, kterou může obec upravit koeficientem 1,5 pro celé své území.
Co hrozí, když podám přiznání pozdě?
Pokuta vzniká až při zpoždění delším než pět pracovních dnů a činí 0,05 procenta daně denně, nejvýše pět procent. Nedosáhne-li 1000 korun, nepředepíše se, což je u nízké daně časté. Pokud přiznání nepodáte vůbec, je minimum 500 korun.
Text má informativní charakter a nenahrazuje individuální posouzení. Konkrétní sazby, koeficienty stanovené vaší obcí a aktuální formuláře ověřte u Finanční správy nebo u svého finančního úřadu.
Vlastnictví bytu s sebou nese víc než jen daňovou povinnost. Proč je koncentrované riziko jedné nemovitosti tak podstatné, ukazuje text o možnostech investování do nemovitostí.
Se stavebními úpravami domu souvisí i technická stránka věci. Čím se řídí výběr izolace na fasádu a jakou roli hraje požární bezpečnost, popisuje navazující text.
Kdo byt prodává, řeší kromě daně z nemovitých věcí i to, zda se na něj vztahuje daň z příjmu z prodeje nemovitosti, nebo zda splní časový test či podmínku dvou let bydlení.