Skrytá vada je ta, která v domě byla už při předání, ale projevila se až později. Věta, kterou o ní čtete nejčastěji, tedy že na ni máte pět let, je přitom jen polovina pravdy. Nejvyšší soud v roce 2025 potvrdil, že uvnitř té pětiletky běží ještě druhá lhůta, a právě na ní kupující s prasklinami v nosné zdi neuspěli.
Ostatní právní otázky kolem bydlení jsou v rozcestníku o koupi a nájmu nemovitosti.
Ve zkratce
- Pět let je jen vnější strop, ne doba, po kterou se dá čekat.
- Vadu je nutné vytknout bez zbytečného odkladu poté, co se dala zjistit.
- Dvouletá lhůta z nákupu zboží se na nemovitost nepoužije vůbec.
- Vada musela existovat už při předání, opotřebení vada není.
- Kdo vadu zamlčel, přichází o námitku opožděného vytknutí.
- Doložka, kterou si prodávající sám omezí odpovědnost, je neúčinná.
- Chybějící kolaudace znamená, že dům nelze užívat.
Co je vlastně vada
Prodávající má odevzdat předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní v jakosti vhodné pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. U bytu je obvyklým účelem bydlení, takže se vadnost poměřuje hlavně tím, co je ve smlouvě a co se od bydlení dá čekat.
Rozhoduje stav při předání
Právo z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Tohle je právní jádro celého pojmu skrytá vada. Kotel, který doslouží ve čtvrtém roce běžným opotřebením, vadou není. Praskající základ, jehož příčina tam byla už při předání klíčů, vadou je, i když se ukáže po třech zimách.
Podstatné a nepodstatné porušení
Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující na výběr ze čtyř práv: odstranění vady, opravu, přiměřenou slevu, nebo odstoupení od smlouvy. Volbu musí sdělit hned při vytknutí vady nebo bez zbytečného odkladu po něm. Neudělá-li to včas, spadne do režimu nepodstatného porušení a o právo odstoupit přijde.
U nepodstatného porušení se odstoupení dobývá
Je-li porušení nepodstatné, má kupující nejdřív jen právo na odstranění vady nebo na slevu. K odstoupení se dostane až tehdy, když prodávající vadu neodstraní včas nebo ji odmítne odstranit. Zákon navíc předpokládá, že porušení podstatné není, takže kdo chce od koupě domu odstoupit, musí podstatnost tvrdit a prokázat.
Pětiletá lhůta a co v ní bývá skryté
Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. To je celé znění pravidla, o které se opírají všechny články o skrytých vadách.
Není to záruka
Zákon nikde neříká, že prodávající pět let ručí za bezvadnost. Stanoví jen lhůtu pro vytknutí. Vada musí i tak existovat už při přechodu nebezpečí škody. Lhůta navíc běží od nabytí, tedy u nemovitosti zapsané v katastru od vzniku vlastnického práva, ne od podpisu smlouvy a ne od převzetí klíčů.
Uvnitř běží druhá lhůta
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 23 Cdo 506/2025 uzavřel, že pětiletá lhůta určuje jen objektivní vnější hranici a povinnost vytknout vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, zůstává. Šlo přitom přímo o statickou vadu domu a kupující se svou žalobou na slevu neuspěli. Kdo objeví zatékání v prvním roce a řeší ho ve čtvrtém, o právo zpravidla přijde, i když pětiletou lhůtu formálně stihne.
Soud na opoždění sám nehledí
Konstrukce je námitková. Zákon říká, že soud právo nepřizná, namítne-li prodávající opožděné vytknutí. Nevznese-li prodávající námitku, soud právo přiznat může. Prakticky to ale znamená jediné: spoléhat na to, že si toho protistrana nevšimne, je špatná strategie.
Dvouletá lhůta u nemovitosti neexistuje
Lhůta, kterou lidé znají z reklamace zboží, leží ve zvláštních ustanoveních o prodeji zboží v obchodě, a ta se vztahují na koupi hmotné movité věci. Nemovitost hmotná movitá věc není, takže se na dům, byt ani pozemek celý tenhle blok nepoužije. Není k tomu potřeba judikatura, plyne to přímo z textu zákona.
Dvojka se u nemovitosti objevuje jinde
Kupujícímu, který je spotřebitelem, pomáhá jiné pravidlo. Projeví-li se vada do dvou let od přechodu nebezpečí škody, má se za to, že nemovitost byla vadná už při přechodu, ledaže to povaha vady vylučuje. To není lhůta pro reklamaci, ale domněnka o okamžiku vzniku vady, tedy obrácené důkazní břemeno.
Po dvou letech se dokazuje posudkem
Jakmile domněnka padne, musí kupující prokázat, že vada existovala už při předání. U vlhkosti a statiky to v praxi znamená znalecký posudek. Lhůta pro vytknutí přitom běží dál až do pěti let, mění se jen to, kdo co musí u soudu prokázat.
Výměra pozemku má vlastní pravidlo
Nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Není-li výměra zapsaná ve veřejném seznamu, náleží sleva jen tehdy, bylo-li to ujednáno. Rozdíl mezi zaměřením a katastrální výměrou se tedy řeší slevou, ne vrácením pozemku.
Kdy prodávající neodpovídá
Za vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy, prodávající neodpovídá. Kritériem je obvyklá pozornost, ne pozornost stavebního znalce. Viditelné praskliny, mapy od vlhkosti nebo chybějící zábradlí spadají sem. Rozhodným okamžikem je uzavření smlouvy, takže prohlídka mezi rezervací a podpisem se počítá.
Dvě výjimky, které práva vracejí
Zjevnost vady prodávajícímu nepomůže, ujistil-li kupujícího výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Čerstvě přemalovaná stěna nad zatékáním nebo věta o bezvadném stavu ve smlouvě tedy obranu prodávajícího ruší, i když by vada jinak byla poznatelná.
Prohlídka funguje na obě strany
Co si kupující nechá zapsat do předávacího protokolu, přestává být vadou, kterou musel poznat, a stává se vadou zdokumentovanou. Zároveň platí, že kdo si přizve odborníka, zvyšuje si laťku toho, co poznat měl. Zápis z prohlídky je proto pro kupujícího výhodný v obou případech, jen si musí být vědom, co podepisuje. Souvislosti kolem samotného podpisu a skládání peněz rozebírá text o tom, jak vzniká kupní smlouva na nemovitost.
Když prodávající o vadě věděl
Zamlčená vada má vlastní režim a útočit na ni jde dvěma nezávislými cestami. První vede přes práva z vadného plnění. Prodávající nemá právo na námitku opožděného vytknutí, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. U prokazatelně zamlčené vady tedy pětiletá bariéra padá.
Mlčení samo je vadné plnění
Zákon označuje za vadné plnění i to, když převodce neupozorní na vadu, kterou věc má, ač se u takové věci obvykle nevyskytuje. Napadení dřevokaznou houbou nebo statická porucha jsou učebnicový příklad. Nemusí jít o podvod ani o lest, stačí, že prodávající neupozornil.
Druhá cesta vede přes omyl
Jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Jde ale o neplatnost relativní, kterou musí kupující namítnout, jinak smlouva platí. U vedlejší okolnosti náleží jen přiměřená náhrada, při lsti je jednání neplatné i tehdy. Právo namítnout neplatnost se promlčuje v obecné tříleté lhůtě.
Náhradu škody to nevylučuje
Právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody, ale čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného důvodu. Slevu za zatečenou střechu tedy nelze žádat ještě jednou jako škodu. Náklady na náhradní bydlení nebo zničené vybavení uplatnit jdou.
Doložky o vyloučení odpovědnosti
Tady se běžně tvrdí něco, co v téhle podobě neplatí. Rozdíl je v tom, kdo projev vůle činí.
Omezení ze strany prodávajícího je neúčinné
K projevu vůle, kterým převodce předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží. Doložka typu prodávající neodpovídá za vady je tedy bezcenná bez ohledu na to, jestli ji někdo napadne. Nejde ani o neplatnost, zákon k ní prostě nepřihlíží.
Vzdání se práv kupujícím ale možné je
Zákon připouští, aby se práv z vadného plnění vzdal sám kupující, pokud to udělá písemně. Nejvyšší soud se k tomu vyslovil v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 28/2025 tak, že takové vzdání se práv je platné a nerozlišuje vady podstatné a nepodstatné. Rozhodnutí se přitom týkalo movité věci a šlo o zrušovací rozsudek, ale směr výkladu je z něj zřejmý. Formulace v kupní smlouvě si tedy zaslouží pozornou četbu.
Jak stojí a leží
Ujednání, že se věc prodává úhrnkem, tedy jak stojí a leží, znamená, že vady jdou k tíži nabyvatele. Podle ustálené judikatury k předchozímu občanskému zákoníku se ale doložka na věc určenou jednotlivě nepoužije, a dům nebo byt jednotlivě určenou věcí je. Rozhodnutí Nejvyššího soudu, které by tenhle závěr výslovně zopakovalo k dnešnímu znění, zatím nepadlo, takže spoléhat se na doložku ani ji podceňovat nedává smysl.
Novostavba a dům na zakázku
U koupě hotové jednotky od developera se použije stejná úprava jako u koupě od fyzické osoby, tedy pětiletá lhůta pro vytknutí a uvnitř ní povinnost vytknout bez zbytečného odkladu. Kupující je sice zpravidla spotřebitel, ale spotřebitelský blok o prodeji zboží se ani tady nepoužije. Dvouletá domněnka o vadě při předání mu ale pomáhá.
Záruka není zákonná
Záruka za jakost vzniká jen prohlášením prodávajícího, zákon developerovi žádnou neukládá. Zavazuje ho ale i reklama: co slíbí prospekt, platí, a při rozporu se smlouvou má přednost znění z reklamy. Záruka jde nad rámec zákonných práv, takže její uplynutí pětiletou lhůtu pro vytknutí skryté vady nijak nezkracuje.
U díla se dá žalovat i projektant
Necháte-li si dům postavit na svém pozemku, jde o smlouvu o dílo a lhůty jsou postavené stejně. Přibývá ale něco, co u koupě neexistuje: vedle zhotovitele odpovídá společně a nerozdílně i ten, kdo dodal projektovou dokumentaci nebo prováděl dozor, pokud vada vznikla z jeho podkladu nebo činnosti.
Vady, které nejsou vidět ve zdi
Vedle vlhkosti, dřevokazných hub a statiky existuje druhá skupina vad, kterou žádný posudek konstrukce neodhalí. Jsou to vady veřejnoprávního stavu stavby, tedy nepovolené úpravy, chybějící kolaudace a černá stavba.
Bez kolaudace se dům užívat nesmí
U staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci se kolaudační rozhodnutí vyžaduje a bez něj stavbu užívat nelze. Pozor i na druhou část pravidla: užívat ji lze jen k účelu vymezenému v rozhodnutí. Sem spadají časté případy, kdy se jako byt užívá prostor zkolaudovaný jako ateliér nebo dílna. Pojistné plnění se u takové nemovitosti může komplikovat, souvislosti rozebírá text o tom, co kryje pojištění nemovitosti.
Dodatečné povolení zůstalo, ale má tvrdou lhůtu
Nový stavební zákon je účinný od ledna 2024 a pro běžné stavby se podle něj postupuje od července téhož roku. Dodatečné povolení stavby v něm zůstalo, není zrušené. Žádost o něj je ale nutné podat ve lhůtě třiceti dnů od zahájení řízení o odstranění stavby a řízení o dodatečném povolení je jeho součástí. Není to tedy nic, co by se dalo vyřídit kdykoli později.
Co udělat hned po zjištění
Vytknutí zákon písemnou formu nevyžaduje, ale bez ní se prokazuje těžko. Rozumný postup je oznámit vadu písemně, popsat ji, sdělit, jaké právo si volíte, a zajistit důkaz o stavu. Ověření právního stavu nemovitosti před koupí, včetně toho, co je a co není v katastru vidět, popisuje text o tom, jak probíhá vklad do katastru nemovitostí.
Které lhůty se u vad hlídají
| Lhůta | Odkud běží | Čeho se týká |
|---|---|---|
| bez zbytečného odkladu | od chvíle, kdy se vada dala zjistit | vytknutí vady prodávajícímu |
| 5 let | od nabytí vlastnického práva | vnější strop pro vytknutí skryté vady stavby |
| 2 roky | od přechodu nebezpečí škody | domněnka, že vada tu byla už při předání |
| 3 roky | obecná promlčecí lhůta | námitka neplatnosti smlouvy pro omyl |
| 30 dnů | od zahájení řízení o odstranění stavby | žádost o dodatečné povolení stavby |
Šest omylů o skrytých vadách
- Že pět let znamená pět let na rozmyšlenou. Znamená to jen vnější strop.
- Že na nemovitost platí dvouletá reklamační lhůta jako na zboží.
- Že lhůta běží od převzetí klíčů. Běží od nabytí vlastnického práva.
- Že opotřebená technika je skrytá vada. Vada musela existovat už při předání.
- Že doložka o vyloučení odpovědnosti je vždy neplatná. Záleží, kdo ji činí.
- Že chybějící kolaudace je papírování. Bez ní se dům užívat nesmí.
Vedle vad konstrukce se u starších domů objevují i úpravy provedené bez povolení. Jaké lhůty v takovém případě běží a proč zaplacená pokuta nic nelegalizuje, popisuje text o tom, co je černá stavba a dodatečné povolení.
Časté otázky
Jak dlouho můžu reklamovat skrytou vadu domu?
Vnější hranice je pět let od nabytí vlastnického práva. Uvnitř té doby ale platí, že vadu musíte vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit. Kdo o vadě ví a mlčí, o právo zpravidla přijde, i když pětiletou lhůtu stihne.
Platí na koupi bytu dvouletá reklamační lhůta?
Neplatí. Zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě se vztahují na hmotné movité věci a nemovitost mezi ně nepatří. Dvouletá doba se u nemovitosti objevuje jen jako domněnka, že vada existovala už při předání, a to pouze u kupujícího, který je spotřebitelem.
Od kdy se lhůta počítá, od podpisu, nebo od předání?
Od nabytí vlastnického práva, tedy u nemovitosti zapsané v katastru od zápisu vkladu, který má účinky ke dni podání návrhu. Ani podpis smlouvy, ani převzetí klíčů rozhodující nejsou.
Co když prodávající vadu zamlčel?
Pak nemá právo na námitku, že vada nebyla vytknuta včas, protože jde o důsledek skutečnosti, o které v době odevzdání věděl nebo musel vědět. Vedle práv z vadného plnění se dá namítnout i neplatnost smlouvy pro omyl, k tomu ale platí obecná tříletá promlčecí lhůta.
Je doložka jak stojí a leží platná u domu?
Podle ustálené judikatury k předchozímu občanskému zákoníku se takové ujednání na věc určenou jednotlivě nepoužije, a dům jednotlivě určenou věcí je. Rozhodnutí Nejvyššího soudu k dnešnímu znění zákona zatím nepadlo, takže na doložku nelze spoléhat ani ji podceňovat.
Je běžné opotřebení skrytá vada?
Není. Právo zakládá jen vada, kterou měla věc při přechodu nebezpečí škody, byť se projevila později. Technika, která doslouží po letech běžným provozem, tuhle podmínku nesplňuje. Rozdíl se u soudu obvykle prokazuje znaleckým posudkem.
Co když dům nemá kolaudaci?
U staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci se kolaudační rozhodnutí vyžaduje a bez něj stavbu užívat nelze. Užívat ji navíc lze jen k účelu, který je v rozhodnutí vymezen. Dodatečné povolení stavby existuje, ale žádost je nutné podat do třiceti dnů od zahájení řízení o odstranění stavby.
Mohlo by vás zajímat
- Kupní smlouva na nemovitost a úschova kupní ceny
- Vklad do katastru nemovitostí
- Věcná břemena a služebnosti
- Pojištění nemovitosti
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2099 až § 2117 k právům z vadného plnění, § 2129 a § 2131 ke koupi nemovitosti, § 2103 ke zjevným vadám, § 1916 k vzdání se práv a § 583 a § 586 k omylu
- rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 506/2025 o tom, že pětiletá lhůta je jen objektivní strop a subjektivní lhůta pro vytknutí zůstává
- rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 28/2025 k písemnému vzdání se práv z vadného plnění ze strany kupujícího
- rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1430/2010 k doložce úhrnkem a jednotlivě určené věci podle předchozího občanského zákoníku
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 230 ke kolaudaci a § 253 až § 257 k dodatečnému povolení stavby
- zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, § 11 k výpisu z veřejného seznamu a § 12 k informování o závadách
- budoucí znění občanského zákoníku od ledna 2027, použité k ověření, že se pravidla o vadách nemění
